Оценка функционального (морального) устаревания зданий и сооружений

O ЦЕНКА ФУНКЦИОНАЛЬНОГО (МОРАЛЬНОГО) УСТАРЕВАНИЯ ЗАДНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Содержание:

Природа и сущность функционального устаревания.

Виды функционального (морального) устаревания зданий, сооружений и их помещений

Методики расчета функционального устаревания

Примеры расчета функционального устаревания

Устранимое функциональное устаревание (УФУ)

ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ№ 1

ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ № 2

ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ № 3

Неустранимое функциональное устаревание (НФУ)

В Российской Федерации, как и в г. Санкт-Петербурге, здания и сооружения проектировались и строились в разные года и столетия. В обозримых интервалах исторического периода жизнедеятельности человечества действовали разные нормы и правила строительства, технологии строительного производства, исповедовалась различная эстетика, дизайн, менялись вкусы, взгляды, архитектурный стиль и т.п. В связи с этим, в настоящее время существующие объекты недвижимости, в большинстве своем, имеют явное функциональное (моральное) устаревание.

Прежде чем перейти к рассмотрению данного вопроса, хочется сделать небольшую ремарку в отношении используемой терминологии в различных статьях, книгах, и непосредственно самими оценщиками. Зачастую используется термин «функциональный износ» 1 что, на мой взгляд, не корректно и не отражает самой сути процесса. В этой связи, возникает вопрос, может ли сама «функция» «изнашиваться»? Ответ напрашивается сам собой, функция может только «стареть» (устаревать), т.е. функциональное назначение объекта перестало соответствовать определенным критериям и показателям (рынку недвижимости, эргономическим, нормативным требованиям и т.п.) в силу ряда объективных факторов. Поэтому правильно и корректно использовать термин «функциональное (моральное) устаревание». 2

Функциональное (моральное) устаревание объекта опенки - функция, зависящая и определяемая через соотношение соответствия разных существующих показателей (параметров эксплуатационных качеств) в объекте оценки современным показателям, требованиям, нормам, правилам и т.п.

Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки - величина характеризующая степень несоответствия основных параметров эксплуатационных качеств (ПЭК) (эксплуатационно-технических характеристик (ЭТХ)), определяющих условия жизнедеятельности людей, объема и качества предоставляемых услуг современным требованиям. Функциональное устаревание в конечном итоге выражается в денежном эквиваленте (потеря в стоимости объекта недвижимости, вследствие необходимости привлечения дополнительных затрат па устранение, имеющегося функционального устаревания).3

1 Большой Энциклопедический Словарь: Износ - изменение размеров, формы, массы технического объекта или состояния его поверхности вследствие остаточной деформации от постоянно действующих нагрузок либо из-за разрушения поверхностного слоя при трении.

2 См . например ,

1. «The Appraisal of Real Estate», eleventh edition, Appraisal Institute, 875 North Michigan Avenue Chicago, Illinois 60611-1980 - на страницах 387-395 (Functional Obsolescence = Функциональное Устаревание ).

2. Толковый словарь В. Даля - Функция ж. математически обозначенье действий над количествами. | Физиол. отравленье членами тела своих действий.

3. Большой Энциклопедический Словарь:

Функция (от латинского «functio» - исполнение, осуществление):

1) Деятельность, обязанность, работа; внешнее проявление свойств какого-либо объекта в данной системе отношений (например, Функция органов чувств, Функция денег).

2) Функция в социологии - роль, которую выполняет определенный социальный институт или процесс по отношению к целому (например, Функция государства, семьи и т. д. в обществе).

3)Назначение, роль (иногда и значение) языковой единицы или элемента языковой структуры (лингвистическое).

Функция (математическая):

1) Зависимая переменная величина.

2) Соответствие y = f(x) между переменными величинами, в силу которого каждому рассматриваемому значению некоторой величины x (аргумента, или независимого переменного) соответствует определенное значение другой величины у (зависимой переменной, или функции). Такое соответствие может быть задано различным образом, например формулой, графически или таблицей (типа таблицы логарифмов). С помощью Функции математически выражаются многообразные количественные закономерности в природе.

3 см. «Международные стандарты оценки», «Европейские стандарты оценки».

Природа и сущность функционального устаревания.

В процессе проектирования и строительства, каждое здание и сооружение наделяется комплексом свойств, учитывающие их функциональное назначение и которые объединяются в интегральное понятие - Параметры Эксплуатационного Качества (ПЭК) здания или сооружения, причем эти свойства должны обеспечиваться в течение всего их срока службы при постоянном воздействии различных эксплуатационных нагрузок, техногенных и природно-климатических факторов.

Параметры Эксплуатационных Качеств - научно-обоснованные эксплуатационно-технические характеристики конкретного материала, элемента, конструкции, инженерного оборудования, технических систем, среды обитания и т.п., а также их совокупность.

К параметрам эксплутационных качеств зданий и сооружений относятся :

надежность зданий и сооружений - определяется их безотказностью (безопасностью) в работе; долговечностью, прочностью, устойчивостью, взрывобезопасностью, пожаробезопасностъю, огнестойкостью, ремонтопригодностью и другими показателями;

комфортность (гигиеничность) среды, замкнутой ограждающими конструкциями - определяется температурно-влажностным режимом помещений, чистотой воздушной среды, зрительным и звуковым комфортом;

функциональная комфортность , определяется удобством деятельности и пребывания людей в зданиях и сооружениях, с объемно-планировочной гармоничностью структуры и планировки помещений с учетом эргономических требований;

эстетичность зданий (сооружений ) - определяется их художественной выразительностью, отделкой и архитектурным решением.

Это далеко не полный перечень Параметров Эксплуатационных Качеств зданий.

Вышеперечисленные свойства строительных элементов (конструкций) позволяют получить только качественные оценки зданий и сооружений. Для получения количественных оценок и придания зданиям и сооружениям тех или иных свойств, служат эксплуатационно-технические характеристики , которыми наделяются конкретные строительные элементы (конструкции), узлы, детали и места сопряжений, а также и все здание целиком.

Например, комфортность определяется тепло-влажностным режимом помещений. Тепло-влажностный режим определяется температурой и относительной влажностью внутреннего воздуха помещений, которые в свою очередь определяются теплопроводностью, тепловой инерцией (массивностью), воздухопроницаемостью и влажностью ограждающих конструкций (стен), а также перепадом температур между наружной и внутренней поверхностями ограждающих конструкций и т.д.

В целом в зданиях и сооружениях необходимо различать Физическую и Функциональную (Моральную) Долговечность, которые предопределяются Параметрами Эксплуатационных Качеств (эксплуатационно-техническими характеристиками). Ниже в таблице показаны примеры соотнесения качественных и количественных характеристик, определяющие физическую и функциональную долговечности зданий и сооружений. Таких показателей существенно больше и они устанавливаются строительными нормами и правилами (физическая долговечность) и различными требованиями (функциональная долговечность). Функциональная долговечность определяется документами (нормами проектирования, нормалями планировочных элементов), которые задают минимально необходимые эргономические, санитарно-гигиенические, экологические требования и т.п.

Таблица № 1

Примеры соотнесения показателей физической и функциональной долговечности

ФИЗИЧЕСКАЯ ДОЛГОВЕЧНОСТЬ (физический износ)

ПЭК

ЭТХ

прочность

несущая способность

деформативность

прогиб

герметичность

коэффициент проницаемо сти (по жидкости и газам);

теплозащита

коэффициент теплопро водности, температура

акустические свойства

коэффициент звукопро водности

ФУНКЦИОНАЛЬНАЯ (МОРАЛЬНАЯ) ДОЛГОВЕЧНОСТЬ

(функциональное (моральное) устаревание)

КРИТЕРИИ

ПОКАЗАТЕЛИ

комфортность

Тёпло-влажностный режим

соответствие технологи ческого процесса в здании современным требованиям

эргономические, санитарно-гигиенические, наличию предельно допустимых кон центраций в среде обитания и материалах и т.п.

архитектурные критерии (красота, эстетика, дизайн, интерьер и т.п.)

экспертная оценка (бальная или иная)

планировка помещений, зданий

например, площади помещений и их функциональная взаимосвязь, соотношение площадей

габариты; и т.п.

например, высота помещения

При определении величины функционального устаревания всегда необходимо ответить на вопрос: «Какому критерию (показателю) не соответствует конкретный конструктивный элемент (помещение, здание) и в чем это конкретно выражается?» и только после этого можно приступать к процедуре расчета самой величины. Некоторые из этих критериев и показателей в качестве примеров рассмотрим далее по ходу изложения материала.

Критерии оценки4 - установленное проектом или нормативным документом количественное или качественное значение параметра, характеризующего прочность, деформативность и другие нормируемые характеристики строительной конструкции.

4 СП 13-102-2003. Свод правил по проектированию и строительству. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Принят и рекомендован к применению в качестве нормативного документа в Системе нормативных документов в строительстве постановлением Госстроя России от 21 августа 2003г. № 153 .

Рассмотрим определение функционального (морального) устаревания на примере одного из материальных активов , а именно объектов недвижимости при их оценке, как одной из наиболее существенной составляющей всех материальных активов любого предприятия.

Для удобства изучения основных видов функционального устаревания зданий и сооружений проведем их классификацию в соответствии, с которой и будет осуществлено их дальнейшее рассмотрение. На схеме № 1 представлена обобщенная классификация основных видов функционального устаревания.

Схема № 1. Основные виды функционального устаревания .

При оценке величины инвестиций в объекты недвижимости (затраты на капитальный ремонт , реконструкцию, модернизацию, перевооружение) всегда необходимо грамотно и правильно оценивать величину функционального устаревания, оценка которого требует значительных усилий по его определению и соответственно устранению в процессе ремонтно-строительных мероприятий. Требуются совместные усилия и профессиональные знания инвесторов, проектировщиков и оценщиков для выявления наличия функционального устаревания объектов. В первую очередь всем необходимо четко представлять и понимать, что функциональное устаревание оценивается всегда через трудоёмкость выполнения тех или иных видов работ, которыми создаются конкретные конструктивные элементы зданий (сооружений) и в итоге таких работ создается новый или обновленный объект. Именно трудоемкость и не в коей мере в оценке функционального устаревания не участвуют показатели стоимости самих материалов, изделий, конструкций, оборудования и т.п. Сравниваются в едином масштабе трудоемкость выполнения однотипных (аналогичных) видов работ, которые выполнялись рапсе по нормам и правилам, действовавшие в период проектирования и строительства конкретного объекта и трудоемкость работ в текущем времени по новым нормам и правилам, которые действуют в настоящее время.

Это очень важное положение для понимания и его использования при проведении всех необходимых расчетов.

Для того чтобы здания и сооружения долго служили людям и выполняли свою «функцию» необходимо проводить планово-предупредительные ремонтные мероприятия, направленные на поддержание нормальной их эксплуатации на протяжении всего периода жизни (срока экономической жизни).

Нормальная эксплуатация5 - эксплуатация конструкции или здания в целом, осуществляемая в соответствии с предусмотренными в нормах или проекте технологическими или бытовыми условиями.

Эксплуатационные показатели здания - совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обусловливающих его эксплуатационные качества.

Ремонтно-строительные мероприятия можно классифицировать по следующим видам:6 ,7

техническое обслуживание зданий (сооружений) - постоянное, непрерывное;

текущий ремонт (плановый и непредвиденный) - с определенной периодичностью;

капитальный ремонт (выборочный и комплексный) - с определенной периодичностью;

реконструкция зданий (сооружений).

5 СП 13-102-2003 . Свод правил по проектированию и строи тельству. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Принят и рекомендован к применению в качестве нормативного документа в Системе нормативных документов в строительстве постановлением Госстроя России от 21 августа 2003 г. № 153.

6 то же.

7 ВСН 58-88(р). Нормы проектирования. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально- культурного назначения.

Текущий ремонт здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, по устранению физического и функционального (морального) устаревания, не предусматривающих изменение основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования здания.

Реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (функционального назначения, нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического износа и функционального (морального) устаревания, для достижения новых целей эксплуатации здания.

Модернизация здания - частный случай реконструкции, предусматривающий изменение и обновление объемно-планировочного и архитектурного решений существующего здания старой постройки и его функционально (морально) устаревшего инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к эргономическим условиям проживания и параметрам эксплуатационных качеств жилых, общественных и производственных зданий.

В процессе эволюции человечества, развивалась и продолжает успешно развиваться строительная индустрия (появились новые строительные материалы, новые технологические приемы, новые объемно-конструктивные решения, утверждаются вес возрастающие требования к объемно-конструктивным и объемно-планировочным решениям, изменяются эргономические требования, которые отражают минимально необходимые требования к различным зданиям, сооружениям и т.п.). Эргономические требования к различным зданиям и сооружениям с учетом их функциональною назначения представлены в своде правил под названием «Нормали планировочных элементов».

Сегодня различные здания (сооружения), особенно промышленные, торговые, складские, многофункциональные общественно-деловые комплексы, возводят из так называемых «облегченных» строительных конструкций (имеется ввиду использование металлических конструкций, многослойных панелей и др., ранее металлические конструкции применялись в основном в уникальных объектах). А сегодня эти конструкции широко используются, и они соответствуют ныне действующим строительным нормам и правилам, которые начали вводить в действие, начиная с 1994 года. Следует отметить, что в период времени, начиная ориентировочно с середины 50-х голов прошлого столетия, действовали нормы проектирования, которые позволяли проектировать и строить здания и сооружения не соответствующие эргономическим и другим требованиям. Таких примеров можно привести множество. Например, для обеспечения теплозащитных функций (для климатического района Санкт-Петербурга) ограждающие конструкции (особенно здания первых массовых серий) из кирпича возводили толщиной 510 мм, а требуется толщина в 780 мм, из газобетонных конструкций толщиной 240 мм, а требуется толщина в 325 мм. Соответственно сегодня требуется в таких зданиях устраивать дополнительную теплоизоляцию ограждающих конструкций для обеспечения комфортности и помимо этого, что немало важно в рыночных условиях, обеспечение тепло-, энерго- и ресурсосбережения. Высота помещений в соответствии с действующими тогда нормами проектирования разрешалась в 2,5 м, сегодня 2,7 м, а по эргономическим требованиям она должна быть не менее 3,2 м (пример, все здания старой постройки до середины 50-х годов, а сегодня появляются новые жилые здания с высотой помещений в 3,0 м).

В качестве иллюстрации других примеров, можно привести следующие промышленные и торговые здания, построенные за последние годы:

- фабрики «Филипп Морис» на Волконском шоссе, «Кока Колла» па Московском проспекте;

- терминал и производственные корпуса «Балтика» и примышленной зоне «Парнас»;

- корпус «Ленраумебель» в промышленной зоне «Парнас», там же «Пепси Колла»;

- современные торговые супермаркеты «Лента», «Максидом», «Икея» и многие другие.

Приведённые примеры, наглядно демонстрируют, как развитие научно-технического прогресса влияет на строительную индустрию, прямо влияющую на экономику в целом и как экономика, в первую очередь через вопросы налогообложения и энергосберегающие технологии, влияют на рост темпа развития самого научно-технического прогресса. Эти процессы взаимосвязаны и не отделимы друг от друга. Сегодня никому не нужны капиталоемкие (материалоёмкие - из железобетонных конструкций) здания и сооружения, которые «утяжеляют» себестоимость производимой продукции, через налог на имущество, дополнительные эксплуатационные расходы и т. п.

Поэтому, ориентировочно функциональное (моральное) устаревание можно оценить через рост темпа развития научно-технического прогресса, выраженного в процентах или долях. Известно, что рост темпа развития научно-технического прогресса для разных отраслей хозяйства Российской Федерации измеряется и среднем от 2 до 8% и год, а для некоторых отраслей, например, производство компьютерной техники - 50-80% в год, Для строительной индустрии рост темпа на развития научно-технического прогресса находится в диапазоне o т 2 до 4% и год. До начала 90-х годов темп был незначительным, но с введением рыночных взаимоотношений в стране наблюдался резкий скачек в использовании в строительной индустрии всего нового, что человеческий разум наработал за последние десятилетия.

В связи с этим, можно определить ориентировочную величину функционального устаревания зданий и сооружений по следующей формуле;

  где

Фу - величина функционального устаревания, руб;

ВС - восстановительная стоимость здания, сооружения, руб;

i - величина, характеризующая годовое изменение роста развития научно-технического прогресса в строительной индустрии, для строительства различных по функциональному назначению зданий и сооружений, в процентах (долях);

n - время, в годах.

Восстановительная стоимость определяется по т екущей сметной стоимости воспроизводства существующего объекта оценки, т .е. определяются все необходимые затраты, для того, чтобы объект оценки мог б ы быть построен заново как новый на дату проведения оценки.

Восстановительная стоимость - расчетные затраты на воссоздание (воспроизводство, воспроизведение) оцениваемого объекта в современных условиях с использованием договорных цен или сметной стоимости по существующим расценкам на проведение строительно-монтажных работ, сметных цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь и т.п., с сохранением всех параметров эксплуатационных качеств, присущих данному объекту оценки (с учётом эргономических, санитарно-гигиенических, экологических и других норм и требований, действующих на момент ввода здания (сооружения) в эксплуатацию),

Рассмотрим применение данной формулы.

Допустим восстановительная стоимость (ВС ) равна 100 единиц, темп роста научно-технического прогресса (НТП) в среднем в год составляет 2%, время после вводе здания в эксплуатацию находится в пределах от 1 до 50 лет (экономический срок жизни объекта недвижимости, как правило, находится в пределах порядка 50 лет).

Таблица № 2

Расчет величины Функционального устаревания

ВС

i , доля функционального устаревания , за год

n , время мосле вводя и эксплуатацию, год

Остаточная стоимость (линейная зависимость) ( рис. 1)

Остаточная стоимость (зависимость, определяемая по формуле )

( рис. 1 )

Абсолютная величина функционального устаревания, в 1 год ( рис. 1 )

Относительный   прирост величины функционального устаревания, в год ( рис. 2)

ряд 1

ряд 2

ряд 3

ряд 1

1

2

3

4

5

6

7

100

0.02

1

98.00

98.0000

2.000000

0.020408

2

96.00

96.0400

3.960000

0.041233

3

94.00

94.1192

5.880800

0.062482

4

92.00

92.2368

7.763184

0.084166

5

90.00

90.3921

9.607920

0.106292

6

88.00

88.5842

11.415762

0.128869

7

86.00

86.8126

13.187447

0.151907

8

84.00

85.0763

14.923698

0.175415

9

82.00

83.3748

16.625224

0.199404

10

80.00

81.7073

18.292719

0.223881

11

78.00

80.0731

19.926865

0.248858

12

76.00

78.4717

21.528328

0.274345

13

74.00

76.9022

23.097761

0.300352

14

72.00

75.3642

24.635806

0.326890

15

70.00

73.8569

26.143090

0.353969

16

68.00

72.3798

27.620228

0.381601

17

66.00

70.9322

29.067823

0.409797

18

64.00

69.5135

30.486467

0.438569

19

62.00

68.1233

31. 876738

0.467927

20

60.00

66.7608

33.239203

0.497885

21

58.00

65.4256

34.574419

0.528454

22

56.00

64.1171

35.882930

0.559647

23

54.00

62.8347

37.165272

0.591477

24

52.00

61.5780

38.421966

0.623956

25

50.00

60.3465

39.653527

0.657098

26

48.00

59.1395

40.860456

0.690916

27

46.00

57.9568

42.043247

0.725424

28

44.00

56.7976

43.202382

0.760637

29

42.00

55.6617

44.338335

0.796569

30

40.00

54.5484

45.451568

0.833233

31

38.00

53.4575

46.542537

0.870646

32

36.00

52.3883

47.611686

0.908823

33

34.00

51.3405

48.659452

0.947778

34

32.00

50.3137

49.686263

0.987529

35

30.00

49.3075

50.692538

1.028091

36

28.00

48.3213

51.678687

1.069480

37

26.00

47.3549

52.645113

1.111714

38

24.00

46.4078

53.592211

1. 154811

39

22.00

45.4796

54 520367

1.198786

40

20.00

44.5700

55.429960

1.243660

41

18.00

43.6786.

56.321360

1.289449

42

16.00

42.8051

57.194933

1.336172

43

14.00

41.9490

58.051035

1.383849

44

12.00

41.1100

58.8900 I 4

1.432499

45

1 0.00

40.2878

59.712214

1.482142

46

8.00

39.4820

60.517969

1.532798

47

6.00

38.6924

61.307610

1.584488

48

4.00

37.9185

62.081458

1.637232

49

2.00

37.1602

62.839829

1.691053

50

0.00

36.4170

63.583032

1.745973

Самое главное, для того чтобы воспользоваться приведенной формулой 1, необходимо точно определить годовой темп роста научно-технического прогресса в строительной области в целом и секторе (жилищном, торговом, офисном, производственном) складском, физкультурно-оздоровительном и т.п.), к которому относится конкретный объект оценки (объект недвижимости). Это не всегда представляется возможным в силу недостаточности исходных данных публикуемых в открытой печати. Можно констатировать только факт, что в 90-е года произошел резкий скачкообразный рост внедрения всего передового, нового, прогрессивного, что, накопил за долгие годы научно-технический потенциал нашей страны и стран мира в целом в строительной индустрии. В этом период времени в Российской Федерации появились новые материалы, изделия, технологии, которые широко используются сейчас в практике строительства. Изменилась культура производства строительно-монтажных и особенно отделочных работ. Все это вместе взятое и предопределило существенный рост научно-технического прогресса в строительной индустрии,

Для наглядности демонстрации изменения величины функционального устаревания а соответствии с приведенной таблицей № 2 столбцы 4-6 и 7 построим графики полученных зависимостей. Данные графики представлены на рис. 1 и рис.2

Рис. 1

Пояснения к приведенному графику .

Ряд 1. Если темп роста НТП будет изменяться (увеличиваться) каждый год в среднем на 2%, то мы будем иметь линейную зависимость изменения остаточной стоимости здания, вследствие функционального устаревания объекта недвижимости на протяжении 50 лет (по такой зависимости происходит амортизация основных средств, в целях налогообложении)8.

8 Часть II, ст.259, Налоговый Кодекс РФ

Ряд 2. Реально же изменение остаточной стоимости объекта недвижимости, вследствие функционального устаревания на протяжении 50 лет осуществляется по зависимости, определяемой по формуле 1.

Ряд 3. Изменение абсолютной величины функционального устаревания на протяжении 50 лет (возрастает и становится больше 60 единиц (или % от ВС)), т.е. напрашивается вывод о том, что в данном случае необходимо проводи и. реконструкцию объекта недвижимости, в период времени, ориентировочно начиная с 35 года его фактического времени жизни. Требуется обязательное экономическое обоснование необходимости проведения реконструкции или капитального ремонта объекта недвижимости.

Рис.2
Ряд 1. Относительный прирост величины функционального устаревания в течение 50 лет (отношение значений ряда 3 к значениям ряда 2 - таблица № 2, рис.1).

Расчеты, произведенные в таблице № 1 и представленные па рисунках 1 и 2, показывают, что при данных условиях срок экономической жизни зданий составляет порядка 35 лет. Таким же образом, можно определять срок экономической жизни любого объекта недвижимости, исходя из расчета возможной величины функционального устаревания конкретного объекта с учетом его функционального назначения

Виды функционального (морального) устаревания зданий, сооружений и их помещений

В общем случае различают Функциональное (Мо ральное) устаревание двух видов.

Функциональное устаревание относится непосредст венно как к самим конструктивным решениям (конструктив ным элементам) (функциональное (моральное) устаревание1- го вида), так и к объёмно -планировочным решениям (функ циональное (моральное) устаревание 2- вида) и они в том или ином виде присутствует во всех зданиях и сооружениях.

Функциональное (Моральное) устаревание 1-го вида (экономическое устаревание присущее только самим конструктивным элементам) - это снижение трудозатрат в восстановительной стоимости элемента (здания) вследствие уменьшения трудозатрат на его воспроизводство (воссоздание) (руб.), т.е. связано со снижением стоимости строительства здания (конструктивного элемента) в на стоящее время по сравнению с его стоимостью в период проектирования и строительства и выражается через соотношение, например, удельных показателей стоимости м2/руб., м3/руб. и т.п., но при этом необходимо их сравни вать в едином масштабе цен. Функциональное (Мораль ное) устаревание 1-го вида появляется вследствие появле ния новых технологий, новых конструктивных решений, ужесточения различных требований и т.п. в строительной индустрии. Это устаревание можно вычислить по следую щим формулам:

                                                             (2)

;                                                                (3)

где:

C м1 - стоимость функционального(морального) устаревания здания, руб.

Z - отношение стоимости CH создания новых аналогичных конструкций здания (стоимость замещения) к стоимости C воспроизводства (восстановительная стоимость) старых конструкций (в оценке участвуют только стоимости трудозатрат создания конструкций);

Cnep - восстановительная стоимость существующей конструкции, (здания) на дату проведения оценки, руб.

Можно рассмотреть следующие примеры:

Сравнение между собой устройства   междуэтажных перекрытий в здании. Расчёт выполнен с помощью укрупнённых показателей базисной стоимости по видам работ в ценах 1991 года (реально надо использовать сметные расчеты в базисных ценах по состоянию на 01.01.2000 г). В идеале желательно было бы расчёт восстановительной стоимости существующего конструктивного элемента проводить в базисной стоимости года ввода в эксплуатацию объекта (к сожалению это практически не реально, потому, что это очень трудоемкая работа), а монтаж новых конструктивных элементов в новой базисной стоимости по состоянию на 01.01.2000 г (все расчеты приводятся к те кущей стоимости на дату проведения   оценки).

Показатель - стоимость трудоемкости   выполнения работ:

1 Устройство междуэтажных перекрытий по деревянным балкам с деревянным заполнением:

Таблица № 3

Код работ по УПБС ВР

Наименование работ

O З II и трудоёмкость

(руб.)/ Чел.-час

Материалы,

руб.

ЭМиМ, т.ч. зарплата машини ста,

руб.

Прямые затраты,

руб.

1.14.41

Сборка дере вянных конст рукций пере крытий, 100 м2

65/94

2052

26/8

2143

2. Устройство междуэтажных перекрытий из многопустотных железобетонных плит:

Таблица № 4

Код работ по УПБС ВР

Наименование работ

ОЗП и трудоёмкость (руб.)/ чел.-час

Материа лы,

руб.

ЭМиМ, и т.ч. зарплата машиниста,

руб.

Прямые затраты,

 руб.

1,14,12

Укладка плит многопустотных, 100м2

27/35

1538

35/8

1601

Тогда, Zi = (27+35)/(65+26) = 62/91 = 0,68132;

С m 1 = (1-0,68132)×100 =31,87 руб.

Отсюда, величина функционального (морального) устаревания деревянного перекрытия по отношению к перекрытию из многопустотных плит на каждые условные 100 руб. составляет 31,87 руб.

Рассмотрим другой показатель - например, теплозащитные свойства ограждающих конструкций согласно СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий»9. Этому показателю , например, соответствует толщина ограждающей конструкции, выполненной из конкретного материала. Если толщина ограждающей конструкции (наружной стены), выполненной, например, из кирпича меньше 780 мм или из газобето нных панелей меньше 325 мм, то согласно СНиП, ограждающая конструкция не выполняет одну из своих функций защита внутренних помещений от перепада температуры в окружающей среде, поэтому требуется дополнительное устройство теплоизоляции ограждающей конструкции (наружной стены), следовательно в существующей конструкции имеется функциональное устаревание, которое требует до полнительных затрат для его устранения (вычисляется аналогично как в приведенном ранее примере).

9 СП 23-101-2004 . Проектирование тепловой зашиты зданий. Утвержден и введен в действие с 1 нюня 201) 4 г. совместным приказом ОАО « ЦНИИпромзданий» и ФГУП ЦНС № 01 от 23 апреля 2004 г. содержит методы проектирования, расчета теплотехнических характеристик ограждающих конструкций, рекомендации и справочные материалы, позволяющие реализовать требования СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий».

Для каждой территории субъекте Федерации разрабатываются свои нормы, например,

ТСН 301-23-98 ЯО. Территориальные строительные нормы по теплозащите зданий жилищно-гражданского назначения разработаны по заданию департамента строительства и архитектуры Администрации Ярославской области в соответствии с постанов лением Правительства Ярославской области от 29.03.2000 г. № 47-п «О разработке территориальных строительных норм».

ТСН 23-340-2003 Санкт-Петербурга «Энергетическая эффективность жилых и общественных зданий, Нормативы по энерго потреблению и теплозащите ».

Функциональное (Моральное) устаревание 2-го вида - отражает несоответствие зданий, сооружений и их конструктивных элементов любым эргономическим требованиям: объёмно-планировочных и объёмно-конструктивных решений здания, его технических систем и инженерного оборудования, экологические и санитарно-гигиенические требования - современным требованиям рынка недвижимости, и выражается через соотношение старых показателей к ныне существующим показателям на момент (дату проведения оценки) оценки:

;                                                                    (4)

                           (5)

где

 - показатели в долях или %, зависящие от:

- качества конструктивных элементов здания; его объёмно-планировочных и объёмно-конструктивных решений;

- санитарно-гигиенических требований;

- в целом эргономических требований;

- наличия технических систем; инженерного оборудования и других современных требований, отсутствия тех или иных необходимых элементов инженерного оборудования, а также изношенности инженерных и технических систем, в %, например, отношение величин различных показателей старых требовании (НПЭ, СНиП, ГОСТ, норм, правил, требование и т.д.) к ныне действующим требованиям.

Если недостатки связаны с позициями, включенными в восстановительную стоимость здания, например такими как жилая площадь в квартире, рассчитанная по старой социальное норме 9 м2 против новой социальной нормы 18 м2 , то функциональное устаревание составит: = 9/18 = 0,5, тогда: Z м2 = (0,5 - 100)/(100-0,5 × 0,5) = [-99,5/99,725] = 0,9977438 = - 0,9977 - знак минус показывает снижение стоимости объекта и если 1 м2 стоит 900$ из расчета 18 м2 на одного жителя в новом жилом здании (квартире), то в старом жилом здании, где учитывалась в проектировании и строительстве старая социальная норма, стоимость будет равна 900$ × 0,9977 = 897,97$, Аналогичные расчеты можно сделать и для учета других эргономических требований, санитарно-гигиенических, экологических, объемно-планировочных и т.п. Нормативные значения можно взять из СНиП - «Нормы проектирования» или из НПЭ - «Нормали планировочных элементов», в основе, которых лежат эргономические требования. Строительные нормы «Нормали планировочных элементов» разработаны для всех зданий и сооружений с учетом их функционального назначения. Ниже приведены некоторые нормативные показатели, которые должны быть обеспечены в жилых зданиях для нормального проживания людей и которые могут являться основными показателями для расчета функционального устаре вания при их не соблюдении по тем или иным причинам. Аналогичные показатели для других зданий и сооружений представлены в СНиП, например, см10.

10 СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания. СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные, СНиП 31-02-2001, Дома жилые одноквартирные. СНиП 21-02-99*. Стоянки автомобилей. СНиП 2.08.02-89*. Общественные здания и сооружения, СНиП 31-03-2001. Производственные здания. СНиП 31-04-2001. Складские здания. СНиП 2.09.04-87*. Административные и бытовые здания.

В качестве примера, исходные показатели для сравнения и расчета функционального устаревания 2-го вида представлены в таблице № 5

Параметры эксплуатационных показателей

Таблица № 5

№ п.п.

Наименование параметров эксплуатационных показателей

Единица измерения

Количественные показатели для жилых зданий

Нормативный показатели микроклимата

1.

Температура:

-в жилой комнате

°С

18

- в угловой жилой комнате

°С

20

- в кухне

°С

15

- в ванной

°С

25

- в туалете

°С

16

- на лестничной клетке

°С

16

- в каморе мусоропровода

°С

5

2.

Перепад температур между:

- внутренним воздухом и полом

°С

2

-внутренним воздухом и покрытием

°С

4

-внутренним воздухом и стеной

°С

6

3.

Влажность

%

50-60

4.

Кратность воздухообмена при высоте помещении 3,2 м

-в жилой комнате

м3/ч на 1 м2

3

- в ванной и туалете

м3/ч на 1 м2

25

-совмещенный санузел

м3 /ч на 1 м2

35

5.

Воздухопроницаемость (герметичность) окон, в зависимости от уп лотняющего материала

кг/м2 .ч.мм. вод. ст.

0,25-8

6.

Скорость движения воздуха в помещении

м/сек

0,05-0,2

7.

Звукопроницаемость

- ударный шум (перекрытие)

Дб

3

- воздушный шум (входные двери в квартиру, межкомнатные перегородки)

Дб

20

8.

И многие другие

Полное Функциональное (Морал ьное) устаревание зданий и сооружений :

Cм= Cм1+ Cм2.                                                                           (6)

Чтобы воспользоваться данными формулами, необходимо провести тщательное техническое обследование зданий и сооружений, с выявлением многочисленных параметров эксплуатационных качеств (эксплуатационно-технических характеристик) и соответственно сравнить полученные показатели с нормативными значениями. Для проведения технического обследования требуется привлечение организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности. В задачу оценщиков не входит функция по обследованию зданий и сооружений, поэтому оценщики могут использовать далеко не все показатели и тем самым не совсем точно провести расчеты величины функционального устаревания. Эта методика под силу только весьма квалифицированным » опытным оценщикам, знающим очень хорошо вопросы строительства и в целом область строительной индустрии. После расчета величины функционального устаревания, в любом случае необходимо оценить эффективность капитальных вложений11, которые необходимы для его устранения с тем, чтобы ответить на кардинальный вопрос об экономической целесообразности устранения функционального устаревания.

11 См. например. «Методические рекомендации по технико-экономической сценке э ффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости затрат». Утверждены и выведены в действие приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 года № 8. Разработаны АО «Центр Информации и экономических исследований в стройиндустрии - ВНИИЭСМч», при участии Управления архитектуры Госстроя России. Имеются и другие методики.

Ве личина эффективных капитальных вложений в конкретный проект (здания или сооружения) определяется как разность между стоимостью устранения физического износа и стоимостью устранения функционального устаревания 2-го вида, Эта величина должна быть всегда больше нуля, в противном случае эти капитальные вложения будут не эффективными, т.е. экономически не целесообразными. Величина эффективных капитальных вложений определяется по следующей формуле:

Кң = Фим2;                                                                          (7)

При проведении капитального ремонта устраняются физический износ и функциональное устаревание, как правило, 1-го вида полностью и частично 2-го вида. При проведении реконструкции и здании устраняются полностью физический износ и функциональное устаревание. Только надо всегда помнить, что затраты на капитальный ремонт или реконструкцию - не равнозначны суммарной величине физического износа и функционального устаревания, выраженные денежным эквивалентом. Из этих затрат всегда необходимо делать , соответствующие выборки по видам работ и их трудоёмкости, и только на их основе делать расчеты по определению величины функционального устаревания, что и будет далее показано, как это можно реализовать на практике.

Методики расчета функционального устаревания

Помимо вышеуказанных видов функциональных устареваний, различают функциональное устаревание - устранимое и неустранимое , которые отражают в первую очередь экономический характер целесообразности устранения имеющегося в объекте функционального устаревания (рассматривается экономическая целесообразность их устранения), потому, что технически возможно устранить любое функциональное устаревание. А вот с точки зрения экономической целесообразности это еще вопрос. Каждое из них подразделяется на три основных типа функционального устаревания:

1-й тип («Дополнение»). Если в здании (сооружении) отсутствует какой-либо элемент (конструктивный элемент) и, если этот элемент дополнительно установить в здании то, вследствие этого рыночная стоимость объекта недвижимости должна (арендная плата) возрасти. Следовательно, в таком случае в объекте оценки присутствует устранимая форма функционального устаревания. В противном случае в объекте оценки присутствует неустранимая форма функционального устаревания (отсутствует рост рыночной стоимости объекта или рост арендной платы за объект или иной положительный эффект).

2-й тип («Замена» или «Модернизация»). Если в здании (сооружении) существует устаревший элемент (конструктивный элемент, система), который не отвечает современным критериям или показателям и, если этот элемент (систему) в здании заменить / модернизировать (улучшить) то, вследствие замены / модернизации этого элемента рыночная стоимость объекта недвижимости (арендная плата) возрастет. Следовательно, в таком случае присутствует в объекте оценки устранимая форма функционального устаревания. В противном случае в объекте оценки присутствует неустранимая форма функционального устаревания (отсутствует рост рыночной стоимости объекта или рост арендной платы за объект или иной положительный эффект).

3-й тип («Сверхдостаточность» - «излишество»). Е сли в здании (сооружении) существует элемент (конструктивный элемент, система) и, если этот элемент (конструктивный элемент, система) требует дополнительных не эффективных затрат на его содержание (техническую эксплуатацию: техническое обслуживание, текущий или капитальный ремонты) или он значительно дороже средней рыночной стоимости аналогичного элемента (конструктивного элемента, системы) то, вследствие этого рыночная стоимость объекта недвижимости (арендная плата), по крайней мере не уменьшится. Реально же в большинстве случаев рыночная стоимость объекта недвижимости уменьшается, например, за счет дополнительных затрат на содержание этого элемента (конструктивного элемента, системы), увеличения налога на имущества, увеличения страховки имущества и т.п.

Например, технически вполне возможно изменить высоту любого существующего помещения, здания (уменьшить, увеличить) под новое функциональное назначение (если этого требует технологический процесс), но встает вопрос, целесообразно ли это с точки зрения экономики и не эффективнее ли будет в этом здании другая функция? На этот вопрос и даст ответ оценка величины функционального устаревания.

Эти типы функционального устаревания подробно рассматриваются, в книге « The Appraisal of Real Estate «, eleventh edition , Appraisal Institute , 875 North Michigan Avenue Chicago , Illinois 60611-1980- на страницах 387-395 «*». В этой книге изложена методика расчета функционального устаревания, которая позволяет учесть практически все случаи, встречающиеся в практике оценочной деятельности (перевод автора статьи).

В общем случае, расчет функционального устаревания, в соответствии с предложенной методикой «*», можно осуществить в 5 этапов.

Методика расчета .

1 Этап . Определяется стоимость существующего элемента (конструктивного элемента, системы) или самого здания (сооружения). Эта стоимость равна сметной стоимости возведения существующего элемента, как нового (конструктивного элемента, системы) или самого здания (сооружения). Определяется текущая (восстановительная) стоимость.12

12 см. раздел III , п.41 и п.43 «Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств», утвержденных приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н

2 Этап. Вычисляется любое обесценивание объекта (ухудшение - как правило, определяется величина физического износа), которое уже имеется в этом элементе (конструктивном элементе) или в здании в целом. В большинстве случаев, это обесценивание выражается физическим ухудшением (износом) существующего элемента (конструктивного элемента) или здания (сооружения) в целом.

Следует помнить, что в случае, когда элемент (конструктивный элемент, система) отсутствуе т и при этом ему соответствует устранимая форма функционального устаревания то, для этого элемента (конструктивного элемента, системы) величина физического ухудшения (износа) равна нулю .

3 Этап. Третий этап в общем случае подразделяется на два подэтапа.

Сначала, независимо от вида функционального устаревания, оценщик должен определить стоимость устранения функционального устаревания, для того чтобы ответить на экономический вопрос является ли функциональное устаревание устранимым или неустранимым . Это принципиальное и Очень Важное Положение . Большинство оценщиков не затрудняют себя этими расчетами, т.е. не оценивают экономическую эффективность капитальных затрат по устранению как физического износа так и функционального устаревания.

Этап 3а . В случае, если функциональное устаревание устранимое , то определяются все затраты, связанные с устранением функционального устаревания элемента (конструктивного элемента, системы). Эти затраты могут включать в себя:

- стоимость демонтажа старого элемента (конструктивного элемента);

- чистая возвратная стоимость ( net salvage value ) элемента (учет возможности повторного использования конструктивного элемента, материалов, оборудования и т.п.);

- стоимость монтажа (устройства) нового элемента в существующем объекте (затраты, учитывающие специфику ремонтно-строительных мероприятий).

Этап 3б . Если установлено, что функциональное устаревание неустранимое то, тогда меняется сама схема расчета функционального устаревания. Поэтому, следующим действием оценщика должен быть сделан шаг по определению величины функционального устаревания через стоимость потери в доходе (не дополученный доход), относящийся к данному типу функционального устаревания. Эта стоимость может быть получена путем капитализации величины потери в доходе, например, в арендной плате следующими способами:

Через валовой рентный множитель = мультипликатор дохода ( GRM ) (используется в большинстве случаев для поверочных расчетов при не развитом рынке).

Через коэффициент (норму) капитализации - I .

Через анализ сравнения имеющихся данных (продаж, аренды и т.п.) по конкретному сектору рынка идентичных (аналогичных, сопоставимых) объектов недвижимости.

4 Этап . Определяется стоимость устройства элемента (конструктивного элемента, системы) или здания (сооружения) в целом. При этом, определяется та стоимость элемента, которая соответствует стоимости, если бы этот элемент был бы установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (т.е. при новом строительстве). Стоимость определяется на дату проведения оценки (дату определения стоимости). При этом элемент должен соответствовать всем современным требованиям (т.е. определяется стоимость замещения элемента (конструктивного элемента, системы) или здания (сооружения) в целом). Этот элемент (конструктивный элемент, система или здани е (сооружение) в целом) должен быть точно таким же по конструктивному устройству как и в этапе 3а (затраты, учитывающие специфику строительно-монтажных работ при новом строительстве);

5 Этап. Оценщик, чтобы получить полное значение функционального устаревания, суммирует все полученные значения, относящиеся к каждому рассмотренному фактору со своими знаками (плюс или минус).

Данная методика описывает все возможные этапы работы, для вычисления всех видов и типов функционального устаревания. Однако на 3 этапе обязательно, оценщик должен определить является; ли функциональное устаревание устранимым или неустранимым ранимым и в соответствии с этим поступать (действовать). Надо помнить, что функциональное устаревание надо вычислять для каждого конкретного элемента, по обосновано установленному для него критерию (показателю), которому данный элемент не соответствует требованиям современного рынка или нормативному значению установленного соответствующими нормами.

Если функциональное устаревание устранимо, то для вычисления стоимости полного функционального устаревания используется стандартная модель - этап .

Если функциональное устаревание неустранимо, то оценка потери в стоимости , вследствие функционального устаревания, может быть выполнена только альтернативными, методами, которые указаны в этапе 3б.

В общем случае, методика вычисления функционального устаревания может быть представлена в следующей обобщенной табличной форме

Таблица № 6

Табличная форма определения функционального устаревания объекта

1 этап

Стоимость существующего элемента (конструктивного элемента, системы или здания в целом) (текущая (восстановительная) стоимость)

$ XXX ., XXX

2 этап

Физическое ухудшение (физический износ)

-$ XXX , XXX

3 этап

Этап 3а. Стоимость демонтажа существующего элемента

+$ XXX , XXX

чистая стоимость возвратных материалов (изделий, оборудования и т.п.)

-$ XXX , XXX

Стоимость (стоимость замещения) монтажа элемента в существующем объекте (устройство, установка) (затраты, учитывающие специфики ремонтно-строительных мероприятий)

+ $ XXX , XXX

Или

 Этап 3б. Стоимость потери и ценности объекта недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платежах или через ва ловой рентный множитель =  мультипликатор дохода и т.п.)

Или

+ $ XXX , XXX

4 этап

Стоимость Элемента (конструктивного элемента, системы). Определяется его стоимость, сели бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (новое строительство) на дату проведения оценки. При этом он должен соответствовать всем современным требованиям, (т.е. рассчитывается стоимость замещения конструктивного элемента (системы и т.п.) или здания (сооружения в целом).

-$ XXX , XXX

5 этап

Полное функциональное устаревание =

$ XXX , XXX

В процессе определения функционального устаревания не все этапы могут присутствовать в расчете. Этапы, которые должны присутствовать в расчете определяет и обосновывает оценщик в зависимости от конкретной ситуации и тех показателей, которые определяют наличие функционального устаревания в конкретном конструктивном элементе (системе и т.д.).

Для принятия решения о том , какое из двух видов функционального устаревания имеет место, оценщик обязан руководствоваться анализом затрат на доведении объекта недвижимости до состояния наиболее э ффективного использования и их вклада в рыночную стоимость объекта оценки

Если вклад производимых улучшений объекта недвижимости больше затрат на их создание то имеет место устранимое функциональное устаревания, в противном случае - неустранимое.

Таблица № 7

Формализованные зависимости определяющие различные виды функционального устаревания13

1. Наличие позиций, требующих добавления

Устранимое

V мс- V мң

Не устранимое

Р V п - V в (если включена в стоимость нового)

2. Наличие позиций, требующих замены или модернизации

Устранимое

V в - СФИ + V д - Vbm + ( Vmc - Vm н )

Не устранимое

PV п + PV и

3. Наличие позиций, связанных с сверхдостаточностью

Устранимое

Vb - C ФИ+ V д- V вм

V д - Vbm *

Не устранимое

V в-СФИ+ PV и - PV д

Р V и-Р V д*

4.Наличие позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно

Устранимое

Vb - СФИ+ V д - Vbm

Не устранимое

Vb - СФИ+Р V и

13 вид и форма представления расчета функционального устаревания, согласно таблицы № 7, предложена оценщиком 1-ой категории, к.т.н с.н.с. В.В. Цымбаловым, работающим в отделе методологии и практической оценки имущества ГУП ГУИОН.

*если используется V 3

Принятые обозначения:

Vb - восстановительная стоимость;

V 3 - стоимость замещения;

СФИ - совокупный физический износ (устранимый и неустранимый);

Vbm - стоимость возвратных материалов с учетом всех издержек по их продаже;

V Д - стоимость демонтажа;

Р V И - текущая стоимость издержек;

Р V Д - текущая стоимость любых выгод;

PV П - текущая стоимость потерь чистого операционного дохода;

V МС - стоимость монтажа в существующем здании;

V МН - стоимость монтажа в здании при новом строительстве.

Дальше на некоторых примерах рассмотрим, как можно использовать вышеизложенную методику для определения величины функционального устаревания.

Примеры расчета функционального устаревания

Устранимое функциональное устаревание (УФУ)

1-й тип - Отсутствие элемента («Дополнение»)

Условие задачи: В офисном помещении отсутствует система кондиционирования воздуха. Если установить систему кондиционирования воздуха в существующем помещении, то арендная плата увеличилась бы на $2000 в год. Текущий валовой рентный множитель = мультипликатор дохода ( GRM ) = 7.0 - определен из изучения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости (в отчете он обязательно должен быть обоснован). Текущая стоимость установки системы кондиционирования воздуха в эксплуатируемом здании равна $12000 (затраты, учитывающие специфику ремонтно-строительных мероприятий), а если бы эту систему установили в период нового строительства в аналогичном здании то, затраты (стоимость замещения) были бы равны $10000.

Определяем, является ли данное функциональное устаревание устранимым или неустранимым. Данное функциональное устаревание является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости $2000x7=$ 14000 больше чем затраты на устранение функционального устаревания $ 12000. Тогда:

Таблица № 8

Расчет функционального устаревания

1 этап

Стоимость существующего элемента (конструктивного элемента или здания в целом) – нет элемента (системы)

$ 0,00

2 этап

Физическое ухудшение - нет элемента (системы)

- $ 0,00

3 этап

. Здесь учитывается стоимость установки системы кондиционирования воздуха в экс плуатируемом здании (с учетом специфики ремонтно-строительных мероприятий).

+ $12 000

4 этап

Здесь учитывается стоимость установки системы кондиционирования воздуха (той же самой) как при новом строительстве.

-$ 10 000

5 этап

Полное функциональное устаревание

$ 2 000

Следовательно, полное функциональное устаревание объекта недвижимости = $2000.

В данной ситуации в расчете присутствуют только два этапа - 3-й и 4-й.

Раз системы нет, то её стоимость и физический износ равны нулю.

На третьем этапе определены все затраты:

- по монтажу данной системы (с учетом специфики ремонтно-строительных мероприятий );

- затраты на демонтаж равен нулю (на самом деле сопутствующие демонтажные работы всегда будут присутствовать - их надо четко определить в каждом конкретном случае );

- стоимость возвратных материалов равна нулю (нет элемента, системы );

- учитывается стоимость установки системы кондиционирования воздуха (той же самой), но только как при новом строительстве.

В настоящее время во многих зданиях и сооружениях отсутствуют многие элементы (конструктивные элементы, системы и т.п.), которые в соответствии с современными требованиями должны быть.

К таким элементам можно отнести:

Элементы, обеспечивающие тепло-14, энерго-15 и ресурсосбережение16, например, пункты по учету потребляемых ресурсов на объект в целом (теплоснабжение, водоснабжение и т.п.), индивидуальные счетчики по горячему и холодному водоснабжению, газоснабжению, электроснабжению (двух тарифные счетчики), емкостные датчики по включению и выключению электроосвещения в помещениях, терморегуляторы по обеспечению поддержания заданных температурно-влажностных параметров в помещениях и многие другие. Соответственно при установке этих элементов возникают затраты по их установке, но одновременно с этим и процессе эксплуатации зданий (сооружений) снижаются эксплуатационные затраты (операционные расходы, которые учитываются в Доходном подходе в оценке объекта и эт о следует учитывать).

14 см. например, Распоряжение Губернатора СПб от 06.11.97 № 1139-р «Об установке приборов учета расхода энергоресурсов в эксплуатируемых зданиях».

15 Федеральный закон с изменениями от 5 апреля 2003 года № 42-ФЗ (Российская газета, № 67, 09.04.2003).

16 см. ГОСТ Р 52104-2003. Ресурсосбережение. Термины и определения. Согласно ГОСТ Р ИСО 9004-2001 к ресурсам относят работников, инфраструктуру, производственную среду, информацию, поставщиков и партнеров, природные и финансовые ресурсы; материальные ресурсы (усовершенствованные производственные и вспомогательные средства); нематериальные ресурсы (интеллектуальная собственность); ресурсы и механизмы, содействующие инновационным постоянным улучшениям.

2-й тип - «Замена»

Условие задачи: В здании существует нестандартная система электроснабжения на напряжение в сети 127 / 220в, а должно быть 220 / 380в. Восстановительная стоимость нестандартной системы электроснабжения равна 5000, Физический износ системы (для наглядности и простоты расчета) равен 50% (по нормам для системы электроснабжения физический износ не должен быть больше 25%), т.е. равен 2500, Если нестандартную систему электроснабжения привести в соответствие с современными требованиями, то арендатор готов платить дополнительную арендную плату, которая увеличит чистый операционный доход на 1000. Допустим, для данного типа здания (сектора рынка) коэффициент капитализации равен 10%. Затраты на приведение нестандартной системы электроснабжения и соответствие с современными требованиями составляют $8000. В этой ситуации необходимо дополнительно учесть стоимость остающихся элементов от существующей системы эл ектроснабжения, например, стоимость электропроводки, в случае если она остается и не заменяется (т.е. стоимость возвратных - повторно используемых материалов или иных других). В нашем случае их стоимость равна нулю. Затраты на устройство аналогичной системы электроснабжения при новом строительстве составили бы $6000.

Таблица № 9

Расчёт функционального устаревания

1 этап

Стоимость существующего элемента (конструктивного элемента или здания в целом) - системы эл ектроснабжения

$ 5 000

2 этап

Физическое ухудшение - (физический износ = 50% )

- $ 2 500

3 этап

3а. Здесь учитывается стоимость замены системы электроснабжения в эксплуатируемом здании (с учетам специфики ремонтно-строительных мероприятий, демонтаж существующей системы электроснабжения учтен).

+ $ 8 000

4 этап

Здесь учитывается стоимость установки системы электроснабжения (той же самой), но как при новом строительстве.

- $ 6 000

5 этан

Полное функциональное устаревание

$ 4 500

Данное функциональное устаревание является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости $1000 / 0.1=$10000 больше чем затраты на устранение функционального устаревания = $8000. В этой ситуаций или аналогичной, необходимо всегда учитывать любую стоимость элементов остающихся и старой системе или пион:, появляющуюся в результате повторного использования элементов, остающихся в старой системе или вновь появляющуюся в результате повторного использования элементов, т.е. надо учитывать стоимость возвратных материалов, изделий, оборудования. Величина функционального устаревания на эту величину; будет уменьшаться.

При проведении капитального ремонта или реконструкции объекта практически всегда будут конструктивные элементы, которые требуют замены или их модернизации. К таким конструктивным элементам можно отнести; перекрытий, перегородки, полы, окна, двери, крыша и кровля, все технические системы (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации, слаботочные системы).

Рассмотрим в качестве примера расчет устранимого функционального устаревания при замене окон в существующем здании при проведении капитального ремонта, Для упрощения задачи примем, что величина физического износа равна 50%, заменяем существующие окна на точно такие же. Проведём локальные сметные расчеты с учетом действующих нормативов согласно МДС 81-35.2004. Результат расчета приведен в таблице № 10 с учетом Локальных сметных расчетов № 1 -№ 4.

Таблица № 10

Расчёт устранимого функционального устаревания

V в -СФИ+ V д - V вм +( V мс - V мң )

№п.п.

Замена Окон

Обоснования расчёта

Стоимость, руб

Соотношения

1

2

3

4

5

1

Восстановительная стоимость существующего элемента (14 окон, площадью 25,2 кв.м)-в т.ч. стоимость материалов=36951 руб.(77,6%)

Локальный сметный расчёт № 1

47614

100%

2

Физическое ухудшение - 50% - обоснованием является описание технического состояния конструктивного элемента и соотнесением повреждений с методикой, изложенной в ВСН 53-86(р) и др. документах

В соответствии с техническим состоянием элемента (47614×50%=)- для упрощения примера принято 50% (минус)

-23807

50%

3

Стоимость демонтажа элемента (окон)

Локальный сметный расчёт № 2 (плюс)

+7729

16,2%

4

Стоимость возвратных материалов (допустим, что только 2 окна из 14 можно отремонтировать и продать)

47614×(100%-22,4%)×15% = (минус)

-5542

11,6%

5

Стоимость монтажа нового конструктивного элемента в существующем здании (окна)

Локальный сметный расчёт №3 (плюс)

+49983

1,05

6

Стоимость монтажа нового конструктивного элемента при новом строительстве здания (окна)

Локальный сметный расчёт № 4

-47614

7

Функциональное устаревание

= 28363

В Локальных сметных расчетах специально  взяты одинаковые везде окна (одного уровня по стоимости) с тем, чтобы реально можно было бы возможным оценить различия в разработанных сметах. Различия заключаются в величинах процентов - накладные расходы, сметная прибыль, в ременные здания и сооружения, зимнее удорожание, а так же в учете наличия стесненных условии при проведении ремонтных работ. Расценка по монтажу окоп за основу принята одна и таже.

ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ№ 1

Расчет восстановительной стоимости окон
(Наименование работ и затрат, наименование объекта)

Основание: чертежи №№ осмотр объектов,

Технический паспорт - ресурсно-базисно-индексный метод

Составлена в ценах на: ноябрь 2005 года

Сметная стоимость: 47614 руб.

Нормативная трудоемкость: 47.53 чел.-час

Средства на оплату труда: 2546 руб.

№ п.п.

Шифр норматива

Наименование работ и затрат, материалов, изделий и конструкций единица измерения

Кол-во

Стоимость единицы, руб

Общая стоимость, руб

Затраты труда рабочих-строителей, чел-ч.

ВСЕГО

экспл. машин.

ВСЕГО

Основной заработной платы

экспл.   машин в т.ч. з/пл

Основной з/пл

в. т.ч. з/пл машинистов

На единицу

всего

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

Раздел 1. Окна (восстановительная стоимость).

1

10-01-027-1

Установка в жилых и общественных зданиях блоков оконных с переплётами: спаренными в стенах каменных площадью проёма до 2м2 100м2

0,252

1480,86

521,37

188.6

9.01

47,53

2,27

(101-9411)

Скобяные изделия компл.

14

(152)

(2128)

203-0025

Блоки оконные двустворные ОР 6-12 (пл.0,66м2) Строй- Цена 112005м2

25,2

(1318,31)

(33221,41)

Прямые затраты в базовых ценах руб.

1481

521

Индекс на з/п рабочих строителей (монтажников)

4,887

2546

Индекс на эксплуатацию машин

4,209

972

В т.ч. з/п машинистов

4,887

161

Индекс на материалы

2,197

1602

в том числе материалы за расценкой

1

0

Материалы за расценкой в текущих ценах

1

35349

Итого прямым затрат: руб.

40469

2546

Накладные расходы (от сметной з/п) с К=118×0,94%

110,92

3003

Итого (с накладными расходами):

43472

Плановые накопления от фактического ФОТ%

63

1705

Итого:

45177

Временные здания и сооружения %

1,8

813

Итого:

45990

Зимнее удорожание %

1,5

690

Итого:

46680

Резерв средств на непредвиденные расходы %

2

934

Итого:

47614

Всего по смете:

47614

2546

47.53

ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ № 2

Демонтаж окон

(Наименование работ и затрат, наименование объекта)

Основание: чертежи №№

Составлена в ценах на; ноябрь 2005 г.

Сметная стоимость; 7729 руб.

Нормативная трудоемкость: 52.26 чел.-час

Средства на оплату труда: 2527 руб.

№ п.п.

Шифр норматива

Наименование работ и затрат, материалов, изделий и конструкций единица измерения

Кол-во

Стоимость единицы, руб

Общая стоимость, руб

Затраты труда рабочих-строителей, чел-ч.

ВСЕГО

экспл. машин.

ВСЕГО

Основной заработной платы

Экспл. машин

в т ч з/пл машинистов

Основной з/пл

в. т.ч. з/пл машинистов

На единицу

всего

1

2

3

4

5

6

7

1

2

3

4

Раздел № 1. Демонтаж окон.

1

ТЕР 46-04-012-1

Разработка деревянных заполнений проёмов: оконных с подоконными досками 100м2

0,252

521,36

469,89

188.54

7.74

47,51

1,95

Прямые затраты в базовых ценах руб.

521

470

Коэфф на стеснённость (общая часть, п. 1.29, А)

1,1

Итого с учётом стеснённости: руб.

573

517

Индекс на з/п рабочих строителей (монтажников)

4,887

2527

Индекс на эксплуатацию машин

4,209

236

в т.ч. з/п машинистов

4,887

137

Индекс на материалы

2,197

0

в том числе материалы за расценкой

1

0

Материалы за расценкой в текущих ценах

1

0

Итого прямых затрат: руб.

2763

2527

Накладные расходы(от сметной з/п) с К=0,94×110=%

103,4

2755

Итого (с накладными расходами):

5518

Плановые накопления от сметного ФОТ %

70

1865

Итого:

7383

Временные здания и сооружения ГСН p -2001%

1,2

89

Итого:

7472

Зимнее удорожание %

1,41

105

Итого:

7577

Резерв средств на непредвиденные расходы %

2

152

Итого:

7729

Налог на добавленную стоимость %

0

0

Всего по разделу:

7729

Всего по смете:

7729

2527

52.26

ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ № 3

Расчет стоимости установки окон в существующем здании
(Наименование работ и затрат, наименование объекта)

Основание: чертежи №№ осмотр объекта, Технический паспорт - ресурсно-базисно-индексный метод

Сметная стоимость: 49983 руб .

Нормативная трудоемкость: 65.59 чел.-час

Составлена в ценах на: ноябрь 2005 года.

Нормативная трудоемкость: 65.59 чел.-час

Средства на оплату труда: 3514 руб .

п.п.

Шифр

норматива

Наименование работ и затрат, материалов, изделий единица измерения

Кол-во

Стоимость единицы, руб.

Общая стоимость, руб.

Зарплаты труда рабочих-строителей, чел-ч.

ВСЕГО

экспл. машин

ВСЕГО

Основной заработной платы

Экспл. машин в т.ч. з/пл машинистов

Основной з/пл

в.т.ч. з/пл машинистов

на единицу

всего

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

Раздел 1

Окна (замена).

1

10-01-027-1

Установка в жилых и общественных зданиях блоков оконных с переплетами: спаренными в стенах каменных площадью проема до 2 м2 100 м2

0,252

1480,86

521,37

188.6 9.01

47,53 2,27

(101-9411)

Скобяные изделия компл.

14

(152)

(2128)

203-0025

Блоки оконные двустворные ОР 6-12 (пл. 0,66 м 2 ) Строй-Цена 112005 м2

25,2

(1318,31)

(33221,41)

Прямые затраты в базовых ценах руб.

1481

521

Поправочный коэфф. к СМР

1,2

Коэфф. к з/п основных рабочих и трудозатратам

1,15

Коэфф. к эксплуатации машин, з/п машинистов и трудозатратам машинистов

1,25

Итого с учетом стесненности: руб.

1940

719

Индекс на з/п рабочих строителей (монтажников)

4,887

3514

Индекс на эксплуатацию машин

4,209

1456

в т.ч. з/п машинистов

4,887

244

Индекс на материалы

2,197

1602

в том числе материалы за расценкой

1

0

Материалы за расценкой в текущих ценах

1

35349

Итого прямых затрат: руб.

41921

3514

Накладные расходы (от сметной з/п) с К=118×0,94×0,9%

99,828

3752

Итого (с накладными расходами):

45673

Плановые накопления от фактического ФОТ с К=63×О,85 %

55,25

2076

Итого:

47749

Временные здания и сооружения %

1,2

573

Итого:

48322

Зимнее удорожание %

1,41

681

Итого:

49003

Резерв средств на непредвиденные расходы %

2

980

Итого:

49983

Всего по смете:

49983

3514

65.59

Локальный сметный расчет № 4 = Локальный сметный расчет №1.

3-й тип - «Сверхдостаточность»

(одновременно проводится «Модернизация» помещений)

Условие задачи: Предположим, что в офисном здании, в его двух помещениях расположены две дровяные печи для их обогрева (отопление). Каждая из печей в состоянии обогреть эти помещения в целом. Арендатору, который использует эти помещения под офис, требуется дополнительная площадь и он готов платить на $200 больше в месяц арендную плату, в случае если появится эта площадь за счет разборки одной из печей. Валовой рентный множитель = мультипликатор дохода равен 7.0 - определен из изучения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости. Подрядчик оценивает все свои затраты в $7500 по разборке одной из печей и привидения помещений в соответствии с требованиями к офисным помещениям. Текущая (восстановительная) стоимость каждой из печей равна по $5000. Физический износ одной печи равен 80%, а другой 25%.

Таблица № 10

Расчет функционального устаревания

1 этап

Стоимость существующего элемента (конструктивного элемента или здания в целом) - ($5000 + $5000) =

$ 10 000

2 этап

Физическое ухудшение - ($4000 + $1250) =

- $ 5 250

3 этап

. Здесь учитывается стоимость демонтажа печи и проведение ремонтных работ в эксплуатируемом здании.

+ $ 7 500

4 этап

Стоимость элемента (конструктивного элемента) или здания (сооружения) в целом. Его стоимость, если бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (новое строительство) на дату проведения оценки. При этом он должен соответствовать всем современным требованиям, т.е. (рассчитывается стоимость замещения конструктивного элемента (системы и т.п.) или здания (сооружения) в целом) - нет необходимости при новом строительстве устраивать вторую печь, а значит, нет и затрат

- $ 0,000

5 этап

Полное функциональное устаревание

$ 12 250

Обратите внимание, что одна из печей (физический износ, которой равен 80%) является элементом «сверхдостаточности» (лишним элементом). Эта печь относится к устранимому функциональному устареванию, потому, что достаточно только одной печи для обогрева помещений здания и мы можем смело убрать одну из них, тем самым модернизировать (улучшить) помещения и получить при этом дополнительный доход, который будет больше чем затраты на демонтаж печи. Это видно из расчета дополнительного дохода $200 х 12 (месяцев) = $2400 и $2400 × 7.0 = $16800, а затраты на приведение помещения к нужному уровню равны $7500.

Неустранимое функциональное устаревание (НФУ)

Подобно устранимому функциональному устареванию, неустранимое функциональное устаревание может быть вызвано отсутствием или избытком какого-либо элемента (конструктивного элемента, системы), т.е. требуется дополнить помещение (здание) недостающими элементами либо убрать «сверхдостаточные» элементы (конструктивные элементы, системы).

1-й тип - Отсутствие элемента («Дополнение»)

Условие задачи: Например, рассмотрим случай трехэтажного офисного здания, в котором отсутствует лифт. Изучение и анализ сектора рынка объектов недвижимости показал, что, если бы лифт был установлен в данном здании, то арендная плата за помещения расположенные на втором и третьем этажах увеличилась бы, и соответственно увеличился бы чистый операционный доход на $10000. Но в данном здании невозможно технически установить лифт. Поэтому, ежегодная арендная плата за эти помещения останется неизменной и это продлится неопределенно долго во времени. Валовой рентный множитель = мультипликатор дохода равен 8.0 - определен из изучения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости.

Таблица № 11

Расчет функционального устаревания

1 этап

Стоимость существующего элемента (конструктивного элемента или здания в це лом) - нет лифта

- $0,000

2 этап

Физическое ухудшение - нет лифта

-$0,000

3 этап

. Стоимость потери в ценности объекта недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платежах или через валовой рентный множитель = мультипли катор дохода и т.п.) - явная потеря в доходе из-за невозможности устройства лифта 8×10000=

$80 000

4 этап

Стоимость элемента (конструктивного элемента) или здания (сооружения) в целом. Его стоимость, если бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (новое строительство) на дату оценки. При этом он должен соответствовать всем современным требованиям, т.е. (рассчитывается стоимость замещения конст руктивного элемента (системы и т.п.) или здания (сооружения) в целом) - нет лифта.

$ 0,000

5 этап

Полное функциональное устаревание

+ $ 80 000

Обратите внимание, что отсутствие лифта рассматривается в качестве неустранимого функционального устаревания, так как отсутствует техническая возможность установить лифт в данном здании. Неустранимое функциональное устаревание, вызванное отсутствием лифта, может быть оценено через валовой рентный множитель = мультипликатор дохода $10000 × 8.0 = $80 000. Аналогично можно сделать такую же оценку функционального устаревания с помощью коэффициента капитализации, превращая в капитал разницу в потере чистой арендной платы за здание в год.

3-й тип - «Сверхдостаточность» («излишество»)

Функциональное устаревание, вызванное «сверхдостаточностью», как правило, является неустранимым, потому что «сверхдостаточность» экономически нецелесообразно устранять в виду значительных и не окупаемых (не оправданных) затрат. Однако, любой экстраординарный расход, связанный с собственностью (объектом недвижимости) и со «сверхдостаточностью», должен быть определен, обоснован и учтен при оценке объекта оценки.

Условие задачи: Производственное здание имеет высоту 24 м и его текущая (восстановительная) стоимость равна $1200000. В данном секторе рынка недвижимости и в соответствии с современными технологическими требованиями необходимо, чтобы аналогичное здание имело высоту 16 м. Расчеты показали, что затраты на строительство такого здания составят $1000000 (стоимость замещения). В остальном здания идентичны, так как соответствуют всем современным требованиям (для упрощения задачи). Установлено, что эксплуатационные затраты, которые необходимы для обогрева дополнительного воздушного пространства образованного лишней высотой здания, больше на $5000 в год, чем требуются в сравнении со зданием высотой 16 м. Физический износ существующего здания равен 10%. Коэффициент капитализации для данного сектора рынка недвижимости равен 12,5% - определен из изучения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости. Следует понимать, что затраты на изменение высоты здания с 24 м до 16 м будут существенными (демонтаж и новое устройство элементов) и естественно они не сопоставимы с дополнительными эксплуатационными затратами в год, поэтому данное функциональное устаревание неустранимое (экономически нецелесообразно его устранять). Эти величины надо обосновывать расчетами.

Таблица № 12

Расчет функционального устаревания

1 этап

Стоимость существующего элемента (конструктивного элемента или здания в целом)

- ($1 200 000 - $1 000 000) =

Здесь учитывается только стоимость, приходящаяся на лишнюю высоту зда ния (лишний строительный объем здания = лишним конструкциям)

$ 200000

2 этап

Физическое ухудшение - 10% от $200 000

- $ 20000

3 этап

3б. Стоимость потери в ценности объекта недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платежах или через валовой рентный множитель = мульти пликатор дохода и т.п.) - ($5000 / 0.125) =

+ $ 40000

4 этап

Стоимость элемента (конструктивного элемента) или здания (сооружения) в целом. Его стоимость, если бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (новое строительство) на дату проведения оценки. При этом он должен соответствовать всем современным требованиям, т.е. (рассчитывается стоимость замещения конструктивного элемента (системы и т.п.) или здания (сооружения) в целом) - (стоимость замещения равна $1 000 000)

- $ 0,000

5 этап

Полное функциональное устаревание

$ 220000

Обратите внимание, что разница в стоимостях существующего и нового зданий отвечает именно функциональному устареванию, возникшего только вследствие разницы высот зданий. Отсюда, величину физического износа надо исчислять только с этой разницы, а не со всей величины восстановительной стоимости существующего здания. Помимо этого, сущест вуют дополнительные эксплуатационные расходы, которые соотносятся на имеющееся неустранимое функциональное устаревание и естественно их тоже надо учитывать через капитализацию потери в ценности объекта недвижимости, отне сенные на их счет ($5000 / 0.125) = $40000. Кроме этого, в величине функционального устаревания необходимо учесть то, что собственнику приходится нести расходы, помимо эксплуатационных затрат, еще и налоговые (налог на имущество с лишней части здания равной денежному эквиваленту в $200000).

Аналогично надо поступать и в других любых случаях. Грамотное и правильное обоснование расчета величины функционального устаревания зависит, прежде всего, от квалификации и опыта оценщика. Зависит как оценщик правильно и грамотно обоснует критерий или показатель, которому соответству ет данное функциональное устаревание.

Башков Владимир Семенович

инженер-строитель, кандидат технических наук доцент,

оценщик 1-ой категории Отдела методологии и практической оценки имущества ГУ ГУИОН.

(Журнал «Ценообразование и сметное нормирование в строительстве, № 1 2006 г.)

Еще бесплатно скачать

Рейтинг:
  • Итоги рейтинга 1.00/5
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
1.0/5 (1 голос)

Данную страницу никто не комментировал. Вы можете стать первым.

Ваше имя:
Ваша почта:

RSS
Комментарий:
Введите символы: *
captcha
Обновить