Рекомендации Рекомендации по управлению многоквартирным домом

ЦЕНТР МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Москва, 2006 г.

Содержание

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2. МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ

2.1. Характеристика объекта управления

2.2. Права собственников помещений в отношении общего имущества в многоквартирном доме

2.3. Порядок определения технического состояния общего имущества в многоквартирном доме

2.4. Учет общего имущества в многоквартирном доме

2.4.1. Технический учет многоквартирного дома

2.4.2. Учет земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом

2.5. Регистрация прав на общее имущество в многоквартирном доме

3. УПРАВЛЕНИЕ КАК ФУНКЦИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

3.1. Основные цели, задачи и функции управления многоквартирным домом

3.2. Рекомендации по выбору способа управления многоквартирным домом

3.3. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

3.4. Управление многоквартирным домом объединением собственников помещений (товариществом собственников жилья)

3.5. Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Приложение 1

Примерная форма решения собственников по вопросам повестки дня, вынесенным на голосование

Приложение 2

Примерный протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Приложение 3

Примерная форма заявления на вступление в товарищество собственников жилья

Рекомендации предназначены для оказания практической помощи собственникам помещений, объединениям собственников помещений, органам местного самоуправления, управляющим организациям в выборе способа управления многоквартирным домом.

В рекомендациях приведены оценка и сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление объединениями собственников помещений, либо управляющей организацией, которые позволят собственникам выбрать оптимальное управление многоквартирным домом.

Содержат порядок определения технического состояния и технического учета общего имущества в многоквартирном доме, учета земельного участка, процедуры регистрации прав на общее имущество.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. «Рекомендации по управлению многоквартирным домом» (далее - Рекомендации) предназначены для оказания практической помощи в:

- обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решении вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлении коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме;

- выборе способа управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме.

2. Рекомендации разработаны в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 (далее - Правила содержания общего имущества), и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации.

3. Рекомендации предназначены для использования собственниками помещений, объединениями собственников помещений (товариществами собственников жилья, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами), органами местного самоуправления, управляющими организациями.

4. В Рекомендациях применяются следующие основные термины и понятия:

1) многоквартирный дом - совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, а также содержащий в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством;

2) жилое помещение - изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната;

3) нежилое помещение - изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, не относящееся к жилым помещением и не входящее в состав общего имущества в многоквартирном доме;

4) общее имущество в многоквартирном доме - имущество в многоквартирном доме, принадлежащее собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности;

5) собственник помещения в многоквартирном доме - физическое или юридическое лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности помещением, в соответствии с его назначением и пределами его использования;

6) содержание общего имущества в многоквартирном доме - комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемый в соответствии с установленными нормативными требованиями;

7) управление многоквартирным домом - деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решению вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Значения иных понятий, используемых в Рекомендациях, соответствуют определениям, приведенным в нормативных правовых актах Российской Федерации.

2. МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ

2.1. Характеристика объекта управления

1. В соответствии с Жилищным кодексом объектом управления является многоквартирный дом. В структуре имущества многоквартирного дома выделяются:

- имущество, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве собственности (далее - жилые и (или) нежилые помещения);

- имущество, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

2. К общему имуществу в многоквартирном доме относятся:

- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

- крыши;

- ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

- ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

К общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, не являющееся частями квартир, в отношении которого отсутствуют права собственности на него отдельных физических или юридических лиц в соответствии с Жилищным кодексом, Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ) и при предназначении такого имущества для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

2.2. Права собственников помещений в отношении общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

2. В соответствии со ст. 39 Жилищного кодекса, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

На основании требований безопасности проживания, финансовых возможностей собственников помещений в многоквартирном доме, а также состава, технических характеристик (конструктивных особенностей, материала изготовления и т.д.) общего имущества в многоквартирном доме, данных осмотра технического состояния этого имущества, местоположения (например, в зависимости от расположения многоквартирного дома в центре муниципального образования или на его окраине, будет различаться периодичность работ по содержанию и ремонту фасада данного дома) многоквартирного дома собственники помещений определяют состав, перечень, периодичность и условия выполнения работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, с учетом выполнения требований Правил содержания общего имущества.

3. Доля каждого собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей долевой собственности на общее имущество в таком доме пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику.

4. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению. По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме возможна передача в пользование некоторых объектов общего имущества.

Не могут быть переданы в пользование иным лицам объекты, передача в пользование которых делает невозможной реализацию прав собственников помещений в многоквартирном доме. К таким объектам в силу своих функциональных особенностей относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, несущие и ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, все участки подъездных путей, пешеходных дорожек и т.д.

5. Изменение размера общего имущества в многоквартирном доме (например, реконструкция помещения с присоединением части общего имущества в многоквартирном доме) возможно только с согласия всех собственников помещений в таком доме.

2.3. Порядок определения технического состояния общего имущества в многоквартирном доме

1. Для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме необходим осмотр данного имущества в многоквартирном доме.

Осмотр технического состояния общего имущества в многоквартирном доме проводится в следующих случаях:

- управляющей организацией, органом управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, собственниками помещений в многоквартирном доме или уполномоченным собственниками помещений лицом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - два раза в год для осуществления технического контроля за сохранностью и надлежащим содержанием общего имущества в многоквартирном доме;

- собственниками помещений в многоквартирном доме при принятии в управление данного дома - для принятия решения о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме или отдельного его элемента за счет бюджетных средств (в случаях, если бюджетное финансирование работ по капитальному ремонту предусмотрено муниципальными правовыми актами, а для городов федерального значения - г. Москва и г. Санкт-Петербург - законодательными и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации);

- управляющей организацией, не менее чем за тридцать дней до прекращения договора управления с данной организацией и передачи обязанностей по управлению многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, одному из собственников помещений в многоквартирном доме, указанному в соответствующем решении общего собрания собственников, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме - для определения технического состояния передаваемого в управление общего имущества в многоквартирном доме и последующего установления перечня, состава и периодичности проведения работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

2. Основным критерием для определения технического состояния общего имущества в многоквартирном доме является физический износ.

Уровень физического износа общего имущества в многоквартирном доме определяется в зависимости от доступности и недоступности осмотру элементов общего имущества в многоквартирном доме.

Для доступных осмотру элементов общего имущества физический износ устанавливается по результатам их осмотра и выявления признаков технического состояния, в соответствии с ВСН-53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Для недоступных осмотру элементов общего имущества в многоквартирном доме физический износ определяется по срокам службы данных элементов, в соответствии с разделом 4 приказа Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

3. Результаты осмотра элементов общего имущества в многоквартирном доме, указываются в акте осмотра и являются основанием для принятия лицами, проводящими осмотр, решения о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

4. Если фактическое состояние общего имущества в многоквартирном доме или отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, определенных постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», постановлением Госстроя России от 20.02.2004 г. № 10 « Об утверждении Критериев и технических условий отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных», ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения», ВСН-53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», собственники помещений в многоквартирном доме принимают решение о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме или соответствующих его элементов.

Собственники вправе привлекать специализированные организации - экспертов для целей технического обследования, при обнаружении во время технических осмотров признаков снижения работоспособного состояния несущих конструкций и недопустимого технического состояния дома в целом для определения причин появления этих признаков и мерах по обеспечению безопасности проживания.

2.4. Учет общего имущества в многоквартирном доме

2.4.1. Технический учет многоквартирного дома

1. В соответствии со ст. 19 Жилищного кодекса, все многоквартирные дома подлежат государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Государственный учет предусматривает проведение технического учета жилищного фонда.

2. Технический учет жилищного фонда осуществляют организации, аккредитованные Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости или его территориальными органами на осуществление деятельности по технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности (далее - организации технического учета и технической инвентаризации).

3. В соответствии с п.7 постановления Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», организации технического учета и технической инвентаризации обязаны осуществлять:

- техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;

- контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;

- информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

4. По результатам технической инвентаризации на каждый многоквартирный дом оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации*.

* До разработки Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации форм документов технического учета общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с п.5 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», применяется форма технического паспорта и порядок его оформления, определенные приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

5. В случае отсутствия технического паспорта многоквартирного дома любой из собственников помещений такого дома вправе обратиться с заявлением на оформление технического паспорта многоквартирного дома в организации технического учета и технической инвентаризации.

6. Проведение технической инвентаризации (первичной и внеплановой), а также выдача гражданам и юридическим лицам по их заявлениям документов об объектах учета осуществляется за плату, размер и порядок взимания которой устанавливается законодательством Российской Федерации.

7. Техническая и иная документация на многоквартирный дом хранится в месте или по адресу, которые определены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2.4.2. Учет земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом

1. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Сведения о таком земельном участке (границы, площадь, кадастровый номер земельного участка и т.д.) указываются в техническом паспорте многоквартирного дома.

2. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Государственный кадастровый учет земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, проводится без взимания платы с собственников помещений в таком доме.

С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации. При установлении границ земельного участка учитываются красные линии, границы смежных земельных участков (при их наличии), естественные границы земельного участка.

3. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Обременения, существовавшие до вступления в силу Жилищного кодекса, не прекращаются с переходом права собственности на земельный участок собственникам помещений в многоквартирном доме.

Если обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается после вступления в силу Жилищного кодекса, то подобное обременение устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении или условиях обременения земельного участка правом ограниченного пользования разрешаются в судебном порядке.

2.5. Регистрация прав на общее имущество в многоквартирном доме

1. Права на недвижимое имущество в многоквартирном доме подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав).

Единый государственный реестр прав включает в себя сведения о составе имущества в многоквартирном доме, включая общее имущество в многоквартирном доме; правах и ограничениях прав на него.

Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.

За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в размере, установленном ст.333.33 Налогового кодекса Российской Федерации.

2. Государственная регистрация права собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме*.

* Указанный порядок регистрации прав общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме действует до внесения соответствующих изменений, в соответствии с п.4 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

3. При наличии обременения земельного участка правом ограниченного пользования другими лицами, данное право подлежит обязательной регистрации в соответствии со ст.27 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.

Регистрация права ограниченного пользования земельного участка проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственников помещений в многоквартирном доме или лица, в пользу которого установлено право ограниченного пользования, при наличии у него соглашения о праве ограниченного пользования земельным участком.

3. УПРАВЛЕНИЕ КАК ФУНКЦИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

3.1. Основные цели, задачи и функции управления многоквартирным домом

1. Основными целями управления многоквартирным домом являются: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

2. Основными задачами управления многоквартирным домом являются: планирование мер по достижению целей управления, осуществление действий по реализации намеченных мер, координация и стимулирование деятельности непосредственных исполнителей (привлекаемых лиц), направленной на достижение наилучшего качества выполняемых работ, предоставляемых услуг; а также контроль достижения планируемых результатов.

3. Для практической реализации поставленных целей и задач собственники помещений в многоквартирном доме осуществляют следующие функции по управлению многоквартирным домом:

3.1. Договорно-правовая деятельность:

- заключение договоров управления многоквартирным домом, на выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, ресурсоснабжение, предоставление коммунальных и иных услуг, связанных с управлением многоквартирным домом;

- применение мер гражданско-правовой ответственности в случае нарушения договорных обязательств;

- иная, связанная с договорно-правовой, деятельность по управлению многоквартирным домом.

3.2. Технический контроль и планирование:

- планирование работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

- технический контроль за выполнением работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

- обеспечение выполнения работ по подготовке многоквартирного дома к сезонным условиям эксплуатации;

- иная, связанная с техническим контролем и планированием, деятельность по управлению многоквартирным домом.

3.3. Организация и обеспечение круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания многоквартирного дома, включая организацию работ по расследованию и ликвидации аварийных ситуаций и их последствий.

3.4. Финансово-экономическая деятельность:

- осуществление расчетов по исполнению договорных обязательств;

- организация расчета, учета и приема платежей за предоставленные услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные и иные услуги, связанные с управлением многоквартирным домом;

- аккумулирование финансовых средств, поступающих от физических и юридических лиц - потребителей жилищно-коммунальных услуг, бюджетных средств; их целевое использование;

- подготовка предложений по размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения;

- подготовка предложений по способу финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

- иная, связанная с финансово-экономической, деятельность по управлению многоквартирным домом.

3.5. Работа с гражданами, проживающими в многоквартирном доме:

- прием жалоб, заявок и обращений по вопросам, связанным с качеством предоставляемых услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальных и иных услуг, связанных с управлением многоквартирным домом;

- работа по взысканию в установленном порядке задолженности по оплате за услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные и иные услуги, связанные с управлением многоквартирным домом;

- своевременное предоставление информации по вопросам предоставления услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальных и иных услуг, связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе - об изменении размера оплаты предоставляемых услуг;

- подготовка отчетов о проведенных работах для представления на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме;

- иная деятельность по управлению многоквартирным домом.

3.2. Рекомендации по выбору способа управления многоквартирным домом

1. В соответствии с Жилищным кодексом, собственники помещений в многоквартирном доме выбирают один из следующих способов управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме;

- управление объединением собственников помещений (товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом);

- управление юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (управляющей организацией).

2. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.

3. До выбора способа управления многоквартирным домом рекомендуется создать инициативную группу, в которую войдут собственники помещений в многоквартирном доме, имеющие желание принимать активное участие в процессе управления данным домом.

Инициативная группа вправе обратиться в органы местного самоуправления за содействием в организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом, и повышения уровня квалификации лиц, осуществляющих такую деятельность, в соответствии со ст. 165 Жилищного кодекса.

4. Инициативной группе рекомендуется провести анализ социального состава и количества собственников помещений в многоквартирном доме, состава общего имущества в таком доме и с учетом полученных результатов определить преимущества и недостатки того или иного способа управления таким домом.

Сравнительная характеристика способов управления многоквартирным домом приведена в таблице 1.

Таблица 1

Сравнительная характеристика способов управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом

№ п/п

Параметры выбора способа управления

непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме

объединением собственников помещений в многоквартирном доме (ТСЖ, ЖК и т.д.)

управляющей организацией

1

Количество собственников помещений в многоквартирном доме, чел.

2-10

Свыше 10

Свыше 2

2

Степень вовлечения собственников помещений в многоквартирном доме в процесс управления таким домом

Высокая.

Управление многоквартирным домом осуществляют непосредственно собственники помещений в таком доме, посредством проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Средняя.

Управление многоквартирным домом осуществляют органы управления объединения собственников помещений в многоквартирном доме.

Низкая.

Управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация. Собственники помещений в многоквартирном доме осуществляют только контроль за деятельностью управляющей организации.

3

Контроль за содержанием общего имущества в многоквартирном доме

децентрализованный

централизованный

децентрализованный

4

Возможность бюджетной поддержки

Бюджетная поддержка не предусмотрена бюджетным законодательством РФ.

Возможно финансирование за счет бюджета расходов на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Возможно финансирование за счет бюджета расходов на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

5

Наличие общего имущества в многоквартирном доме, использование которого может приносить доход

Осуществление деятельности, связанной с извлечением выгоды от использования общего имущества возможно только при регистрации какого-либо собственника в качестве индивидуального предпринимателя. При этом все или большая часть собственников помещений в многоквартирном доме должны выдать доверенность такому индивидуальному предпринимателю на осуществление решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, связанных с извлечением выгоды от использования общего имущества. Реализация такого механизма связана со значительной долей риска, в связи со сложностью осуществления эффективного контроля за деятельностью индивидуального предпринимателя.

ТСЖ, ЖК, ЖСК на основании решения общего собрания собственников помещений могут осуществлять деятельность, связанную с извлечением выгоды от использования общего имущества в многоквартирном доме в целях управления данным домом (реализация решения общего собрания собственников о сдаче в аренду помещений в многоквартирном доме и т.д.).

Управляющие организации на основании решения общего собрания собственников помещений могут осуществлять деятельность, связанную с извлечением выгоды от использования общего имущества в многоквартирном доме в целях управления данным домом (реализация решения общего собрания собственников о сдаче в аренду помещений в многоквартирном доме и т.д.)

6

Возможность аккумулирования фондов накопления

Накопление денежных средств в наличной форме.

Наличие расчетного счета для накопления средств на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и иных целей, связанных с управлением многоквартирным домом.

Наличие расчетного счета для накопления средств на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и иных целей, связанных с управлением многоквартирным домом. При этом формирование фондов накопления на расчетном счете управляющей организации связано со значительной степенью риска сохранности сбережений собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Инициативной группе рекомендуется провести разъяснительную работу с собственниками помещений, проживающими в многоквартирном доме, о важности выбора эффективного способа управления данным домом. Разъяснительная работа может проводиться:

- в форме семинаров - в случае, если в многоквартирном доме имеются необходимые условия для проведения подобных мероприятий (например, наличие помещения для консьержей и т.д.);

- в форме раздаточного материала. Раздаточный материал содержит: сведения об инициативной группе; сведения о «плюсах» и «минусах» различных способов управления данным многоквартирным домом и о необходимости выбора одного из способов управления.

- в форме информационного сообщения. Информационное сообщение содержит в себе информацию, аналогичную содержащейся в раздаточном материале и размещается в месте общего пользования, удобном для ознакомления с ней собственников помещений в данном многоквартирном доме.

6. За 10 дней до даты проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме инициативная группа направляет заказным письмом или вручает лично под роспись каждому собственнику помещения в данном доме сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В сообщении о проведении общего собрания, в соответствии со ст.45 Жилищного кодекса, должны быть указаны:

- сведения от лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

- форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

- дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

- повестка дня данного собрания;

- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

7. Общее собрание в форме собрания рекомендуется проводить в случае, если в многоквартирном доме проживает до 30 собственников помещений и имеются необходимые условия для проведения подобных мероприятий (например, наличие помещения для консьержей и т.д.) либо есть договоренность с органом местного самоуправления о предоставлении помещения для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание в форме заочного голосования рекомендуется проводить в случае в многоквартирном доме проживает свыше 30 собственников помещений.

8. В повестку дня первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме рекомендуется включить следующие вопросы:

- Избрание председателя, секретаря и счетной комиссии общего собрания;

- Определение порядка подсчета голосов, которыми обладает каждый собственник помещений в многоквартирном доме или его представитель, при голосовании на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме;

- Определение места хранения документов по многоквартирному дому;

- Определение порядка уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания и решениях, принятых на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме;

- Выбор способа управления многоквартирным домом.

9. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли

участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Рекомендуется установить что 1 кв.м. общей площади помещения равен 1 голосу.

10. Решения собственников по вопросам повестки дня, вынесенным на голосование, рекомендуется оформлять в письменной форме (Приложение 1).

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, кроме вопросов, связанных с принятием решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений и сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение общего собрания собственников помещения оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Примерная форма протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме приведена в Приложении 2.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в установленном порядке, обязательны для всех собственников помещений в таком доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В случае, если решение общего собрания собственников помещений принято с нарушением требований Жилищного кодекса и если таким решение нарушены права и интересы собственника помещений в многоквартирном доме, то такой собственник вправе обжаловать в суде данное решение в соответствии со ст.46 Жилищного кодекса.

11. В случае, если собственником одного или нескольких помещений в многоквартирном доме является орган местного самоуправления, то ему рекомендуется взять на себя обязанности по проведению разъяснительной работы с другими собственниками помещений в данном доме и организации общего собрания по выбору способа управления таким домом.

12. Собственники помещений в многоквартирном доме информируют орган местного самоуправления о выборе и реализации выбранного способа управления многоквартирным домом.

Если до 01.01.2007 г. способ управления многоквартирным домом не был выбран или не был реализован собственниками помещений, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 г. № 75.

13. Орган местного самоуправления устанавливает факт отсутствия выбора собственниками помещений в многоквартирном доме в установленный срок способа управления таким домом в следующем порядке:

1) Установление факта проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем проверки наличия протокола и решения соответствующего общего собрания;

2) Проверка легитимности проведенного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии со ст.45-48 Жилищного кодекса;

3) Проверка наличия решения о выборе способа управления в протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

4) Проверка факта реализации выбора способа управления многоквартирным домом:

- при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме - отсутствие заключенных договоров оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных и иных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме;

- при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом - собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

- при управлении управляющей организацией - отсутствие заключенного договора управления с конкретной управляющей организацией.

По результатам проведенного конкурса, собственники помещений обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с выбранной управляющей организацией.

3.3. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. Органом управления при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений является общее собрание собственников помещений в таком доме.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме заключают договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими такие виды деятельности, на основании решений общего собрания собственников помещений. При этом все или большинство собственников помещений выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

3. Договоры на предоставление коммунальных услуг, включая холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), заключаются каждым собственником помещений в многоквартирном доме от своего имени.

4. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания вправе делегировать полномочия по взаимоотношениям с третьими лицами одному из собственников помещений в таком доме или иному лицу, на основании доверенности, выданной в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме.

3.4. Управление многоквартирным домом объединением собственников помещений (товариществом собственников жилья)

1. Собственники помещений могут создать только одно товарищество собственников жилья в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

При государственной регистрации создаваемого товарищества собственников жилья в территориальный орган Федеральный налоговой службы представляются:

- заявление о государственной регистрации по форме № Р11001 - «Заявление о государственной регистрации юридического лица при создании», утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 г. № 439, оформленное надлежащим образом;

- решение о создании товарищества собственников жилья в виде протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

- устав товарищества собственников жилья (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия);

- документ об уплате государственной пошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию

товарищества собственников жилья установлена в соответствие со ст.333.33 Налогового кодекса Российской Федерации.

2. Органами управления при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья являются общее собрание членов товарищества собственников жилья, правление товарищества собственников жилья.

3. Инициативная группа разрабатывает проект Устава товарищества собственников жилья и оповещает всех собственников о месте и времени, когда возможно с ним ознакомиться и внести свои предложения по тексту Устава. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу принятия Устава рекомендуется провести в форме заочного голосования в соответствии со ст.47 Жилищного кодекса.

4. После принятия Устава инициативной группе необходимо инициировать проведение общего собрания членов товарищества собственников жилья с целью решения основных вопросов, связанных с деятельностью данного объединения собственников помещений в многоквартирном доме.

До проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, инициативной группе рекомендуется подготовить и направить каждому собственнику помещений в многоквартирном доме заказным письмом или вручить под роспись форму заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (Приложение 3).

Для проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья инициативной группе рекомендуется:

- подготовить предложения по кандидатурам председателя, членов правления и ревизионной комиссии из числа членов инициативной группы и других собственников помещений в многоквартирном доме;

- определить размер обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества собственников жилья;

- определить размер вознаграждения председателя, членов правления и ревизионной комиссии товарищества собственников жилья.

Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья аналогичен порядку проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 146 Жилищного кодекса).

5. Правление товарищества собственников жилья осуществляет функции управления многоквартирным домом, включая заключение договоров на управление таким домом, содержание и ремонт общего имущества в данном доме, оказание коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества собственников жилья.

Члены товарищества собственников жилья вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья.

Собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества собственников жилья вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья.

6. В случае, если все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику, то он вправе единолично принять решение о создании товарищества собственников жилья без проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Данное решение оформляется в письменной форме. В процессе продажи собственником помещений в многоквартирном доме, появившиеся собственники вправе подать заявление на вступление в уже созданное товарищество собственников жилья.

3.5. Управление многоквартирным домом управляющей организацией

1. Многоквартирный дом может находиться в управлении только у одной управляющей организации.

2. При выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией - инициативной группе рекомендуется провести анализ рынка услуг управления многоквартирными домами. После чего необходимо провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме с целью определения управляющей организации, с которой будет заключен договор управления данным домом.

Критериями выбора управляющей организации могут являться:

- профессиональные знания и опыт работы управляющей организации в сфере управления многоквартирным домом, содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

- перечень, состав и периодичность работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- размер платы за содержание и ремонт жилого помещения;

- предлагаемые методы и формы организации работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества (перспективный пообъектный план управления, применение новых технологий, материалов, машин и оборудования при проведении работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме).

В качестве дополнительных критериев при выборе управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме рекомендуется руководствоваться критериями, установленными Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75:

- в отношении управляющей организации не проводится процедура банкротства либо ликвидации;

- деятельность управляющей организации не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;

- отсутствие у управляющей организации задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25 процентов балансовой стоимости активов данной организации по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;

- отсутствие у управляющей организации кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70 процентов балансовой стоимости активов данной организации по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период.

3. Передача многоквартирного дома в управление управляющей организации осуществляется на основании договора в соответствии с жилищным и гражданским законодательством.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Договор управления заключается управляющей организацией с каждым собственником помещений в многоквартирном доме.

5. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме осуществляет контроль за деятельностью управляющей организации.

Контроль за деятельностью управляющей организации включает следующие элементы:

- оценку соблюдения качества выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставляемых коммунальных услуг;

- контроль целевого использования переданных управляющей организации бюджетных средств, платежей за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги и т.д.;

- контроль за расходованием денежных средств, полученных от использования общего имущества в многоквартирном доме;

- правовую оценку деятельности.

В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса, порядок контроля, включающий способ и периодичность его проведения, а также состав отчетной информации является существенным условием договора управления многоквартирным домом.

Отчетная информация включает сведения о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, а также сведения о выявленных нарушениях качества выполненных работ и оказанных услуг и т.д. Отчет может также включать выписку с лицевого счета многоквартирного дома*.

* Примерная форма лицевого счета многоквартирного дома приведена в Методических рекомендациях по определению и учету расходов и доходов на содержание многоквартирного дома. - М., ЦМЭП, 2006.

Формой контроля может быть как анализ отчетной информации, так и визуальная оценка состояния общего имущества в многоквартирном доме.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут устанавливать иные формы контроля за деятельностью управляющей организации.

6. По договору управления управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставляет коммунальные услуги гражданам, проживающим в данном доме, и осуществляет иную, направленную на достижение целей управления, деятельность.

Плату за жилое помещение и коммунальные услуги собственники помещений в многоквартирном доме вносят управляющей организации.

Приложение 1

Примерная форма решения собственников по вопросам повестки дня, вынесенным на голосование

РЕШЕНИЕ СОБСТВЕННИКА ПОМЕЩЕНИЯ(-ИЙ) НА ОБЩЕМ СОБРАНИИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА, РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ:__________________

(фамилия, имя, отчество физического лица или наименование юридического лица - собственника помещения, сведения о представителе и документе, подтверждающем его полномочия)

Документ, удостоверяющий личность________________________________________

Свидетельство о праве собственнос ти________________________________________

                                                                                        (дата выдачи, номер записи в ЕГРН, иные сведения)

№ помещения (квартиры)

Общая площадь помещения*

Количество голосов

* Для коммунальных квартир S комнаты + доля в общем имуществе коммунальной квартиры (статья 41 Жилищного кодекса).

1. Выборы председателя и секретаря собрания

Предлагается голосовать за следующие кандидатуры

Фамилия, имя, отчество кандидата на пост председателя

За

Против

Воздержался

Фамилия, имя, отчество кандидата на пост секретаря

2. Избрание счетной комиссии

Предлагается голосовать по следующим кандидатурам:

Фамилия, имя, отчество кандидата

За

Против

Воздержался

3. Определение порядка подсчета голосов на общем собрании

Вариант 1: 1 метр общей площади помещения равен 1 голосу

За

Против

Воздержался

Вариант 2: 1 метр общей площади помещения равен 10 голосам

За

Против

Воздержался

4. Определение места хранения документов по многоквартирному дому

а) документы хранятся по адресу: ____________________________________

За

Против

Воздержался

5. Определение порядка уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания и решениях, принятых на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

а) сообщение о проведении и решениях общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме размещается в месте общего пользования__________________________________________________

За

Против

Воздержался

б) сообщение о проведении и решениях общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме направляется собственникам помещений в таком доме заказным письмом или вручается под роспись

За

Против

Воздержался

6. Выбор способа управления многоквартирным домом

а) непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

За

Против

Воздержался

б) создание товарищества собственников жилья

За

Против

Воздержался

в) управление управляющей организацией

За

Против

Воздержался

Приложение 2

Примерный протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

ПРОТОКОЛ №___
ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
ПО АДРЕСУ;________________________________

г.____________                                                       «___»____________200_ г.

Инициатором общего собрания зарегистрировано участников собрания ________(человек), выдано бюллетеней для голосования в количестве ________.

Интересы ___________________________ (собственник государственных, муниципальных помещений) как собственника помещений в доме представляет___________________ по доверенности №______ от __________________, выданной____________________________ «___»_________200_ г.

Общая площадь помещений в многоквартирном доме, находящихся в собственности физических и юридических лиц составляет _____ кв. м. Присутствуют собственники помещений или их представители согласно списку (приложение 1 к протоколу №__ ). Присутствующие представляют интересы собственников помещений общей площадью _____ кв.м, что составляет _____ % от общей площади всех помещений в многоквартирном доме. Кворум имеется. Собрание правомочно.

Слушали: инициатор собрания огласил повестку дня общего собрания.

Повестка дня общего собрания:

1. Избрание председателя и секретаря собрания.

2. Избрание счетной комиссии общего собрания.

3. Определение порядка подсчета голосов, которыми обладает каждый собственник или его представитель на общем собрании.

4. Выбор способа управления многоквартирным домом.

1. Избрание председателя, секретаря общего собрания

Слушали: выступление представителя инициатора общего собрания, собственников помещений, которые предложили следующие кандидатуры собственников помещений для избрания их в качестве председателя собрания_______________, секретаря собрания________________.

Голосовали отдельно по каждому кандидату:

Кандидат 1: «за»______, «против»______, «воздержались»______.

Кандидат 2: «за»______, «против»______, «воздержались»______.

На пост секретаря собрания:

Кандидат 1: «за»______, «против»______, «воздержались»______.

Кандидат 2: «за»______, «против»______, «воздержались»______.

Подвели итоги голосования по кандидату на пост председателя.

Приняли решение:

Председателем собрания избран (Ф.И.О.)___________________,

Секретарем собрания избран (Ф.И.О.)___________________.

2. Выбор счетной комиссии общего собрания

Слушали: участников собрания с предложениями кандидатур в счетную комиссию (Ф.И.О.)

Голосовали отдельно по каждому кандидату:

Кандидат 1: «за»______, «против»______, «воздержались»______.

Кандидат 2: «за»______, «против»______, «воздержались»______.

Кандидат 3: «за»______, «против»______, «воздержались»______.

Кандидат 4: «за»______, «против»______, «воздержались»______.

Подвели итоги голосования.

Приняли решение: избрать счетную комиссию в составе (Ф.И.О.)

3. Определение порядка подсчета голосов, которыми обладает каждый собственник или его представитель на общем собрании

Слушали инициатора (председателя, др. лиц) собрания по определению порядка подсчета голосов на общем собрании. Предложены варианты подсчета голосов: 1 квадратный метр общей площади помещения равен 1 голосу, 1 квадратный метр общей площади помещения равен 10 голосам и т.п.

Голосовали отдельно по каждому варианту. Подвели итоги голосования.

Вариант 1: «за»______, «против»______, «воздержались»______.

Вариант 2: «за»______, «против»______, «воздержались»______и т.д.

Приняли решение: определить порядок подсчета голосов на общем собрании из расчета 1 кв. м =_____голосов.

4. Выбор способа управления многоквартирным домом

Слушали инициатора (председателя, др. лиц) общего собрания по выбору способа управления многоквартирным домом. В соответствии со ст.161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Голосовали отдельно за каждый из трех способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией. Подвели итоги голосования:

по пункту 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме:

«за»______, «против»______, «воздержались»______,

по пункту 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом:

«за»______, «против»______, «воздержались»______,

по пункту 3) управление управляющей организацией: «за»______, «против»______, «воздержались»______.

Приняли решение: в качестве способа управления многоквартирным

домом по адресу:_____________________________________________

избрать_________________.

Далее рекомендуется:

Сразу после подведения итогов голосования по данному вопросу председателю собрания огласить выбранный собственниками помещений способ управления многоквартирным домом.

Приложения к протоколу:

1. Список участников общего собрания с указанием № помещений, общей площади помещений, реквизитов правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на помещения, а также для уполномоченных представителей собственников - реквизиты доверенностей, находящихся в собственности, и подписями собственников.

2. Решения собственников помещения(-ий) на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

(Все приложения прошиваются вместе с протоколом, скрепляются подписями председателя и секретаря собрания).

Приложение 3

Примерная форма заявления на вступление в товарищество собственников жилья

В правление товарищества собственников жилья

«____________________________________________»

от___________________________________________,

(фамилия, имя, отчество физического лица

или наименование юридического лица -

собственника помещений)

собственника помещения(-ий), по адресу:

___________,______________, д.___, корп.___, кв.___

ЗАЯВЛЕНИЕ

О ВСТУПЛЕНИИ В ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

г. _________________ «___»__________200_ г.

Я,____________________________________________________________,

                     (фамилия, имя, отчество или наименование юридического лица –

                           собственника помещений, доверенного лица собственника)

(действующий от имени собственника помещений___________________ на основании доверенности №______от «___»__________200_ года)*,

* Заполняется в случае представления интересов собственника доверенным лицом.

собственник помещения № ________, расположенного по адресу: ________________,_____________, свидетельство о праве собственности на помещение запись ЕГРН №______от «___»__________200_ года, прошу принять меня в члены товарищества собственников жилья «______________________» с «___»___________200_ года.

Собственник помещения(-ий) _________________

                                                                           (подпись)

Приложение: копия доверенности №___от «___»__________200_ года.

Еще бесплатно скачать

Рейтинг:
  • Итоги рейтинга 5.00/5
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
5.0/5 (1 голос)

Данную страницу никто не комментировал. Вы можете стать первым.

Ваше имя:
Ваша почта:

RSS
Комментарий:
Введите символы: *
captcha
Обновить